深圳房地产经典案例:恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用/骆训文

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 06:22:39   浏览:9374   来源:法律资料网
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深圳房地产经典案例:恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用

骆训文


原告:中某公司(经纪方)
被告:王某(买方)

一、基本案情:

  2008年5月,原被告签署了《中介服务协议(客户)》,约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产,被告的意向购买价为62万元,原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产,被告承诺,若其成功购入涉案房产,须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金,支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前,被告不得自行或委托他人购买上述房产,若被自行或委托他人购买上述房产,其须向原告支付相当于意向购买价的3%(即18600元)但不低于10000元作为赔偿金。
  之后,被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元,原告并在收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”2008年5月30日,原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是,原告以被告利用原告提供的信息,恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。

二、被告观点:

  被告辩称,其从未承诺向原告支付佣金,涉案房产的信息系从别的中介公司听到的,与原告无关。
诉讼中,被告确认原告的员工带被告看过涉案房产,但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时,被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议,实际成交价为60万元,并已向世某公司交纳佣金1万元。

三、法院判决:

  2008年10月10日,深圳市南山区人民法院作出判决如下:被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后,双方均未上诉,且被告自动履行了判决内容。

四、法律分析:

  本案中,原被告之间存在居间合同关系的事实清楚,应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议(客户)》,被告已明确告知原告其意向购买价为62万元,由此可见,被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后,原告在出具的收据上载明:“协商时间为10天,若未按条件谈成,此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告,若不能按被告所要求的价格协商成功,原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明,原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明,被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
  综上,原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力,但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立,同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定:“居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况,因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理,同时亦不违反法律规定。

深圳房地产律师骆训文
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农业标准化示范区考核验收办法

国家质量技术监督局


农业标准化示范区考核验收办法

发布机构:国家质量技术监督局
发布日期:1998.05.20
生效日期:1998.05.20



为了考核验收农业标准化示范区工作成效,发挥示范试点工作在促进高产优质高效农业发展中的示范引导作用,根据《国家技术监督局农业标准化示范区管理办法(试行)》的规定,制定本办法。

  一、考核验收的范围
  凡列入国家质量技术监督局《全国高产优质高效农业标准化示范区计划》的项目(以下简称“国家局示范项目”),示范工作已如期按计划完成,方可进行考核验收。

  二、考核验收工作的组织
  (一)国家质量技术监督局委托各省、自治区、直辖市技术监督局统一组织对本省、自治区、直辖市承担国家局示范项目的考核验收工作。
  (二)受委托的省、自治区、直辖市技术监督局需成立考核验收工作组。考核验收工作组具体实施考核验收工作。
  (三)考核验收工作组一般由5~7人组成:省、自治区、直辖市技术监督局主管局长任组长,省、自治区、直辖市技术监督局、农口有关厅局、省直农技推广、科学研究等单位具有中级以上或相当职称的人员4~6人。可视项目特点适当吸收农业经营组织和市(地)有关部门的相当职称人员参加。
  (四)示范区领导小组主要成员需参加本示范区考核验收工作。

  三、考核验收方法和程序
  (一)考核验收方法
  考核验收采取综合考核、分项评分的办法。考核验收项目及评分标准见附表(“全国高产优质高效农业标准化示范区考核验收项目和纪要一览表”)。
  (二)考核验收程序
  1.考核验收工作由考核验收工作组组长主持。
  2.示范区领导小组简要汇报示范工作组织、工作进展、示范效果、取得效益及存在问题等情况。
  3.查阅文字材料。考核验收工作组针对附表所列“验收项目”和“考核内容”的规定,查阅反映示范工作进展的纪要、实施方案、年度计划、工作总结等文件和标准文本、经济指标统计等资料。有条件的可同时收看录相、照片等声、像材料。
  4.现场考核。考核验收工作组随机抽查2~3个示范点,着重考核以下项目:
  (1)种植业项目:田间测产,考核单位面积产量。
  (2)养殖业项目:查看养殖示范农户现场生产情况。
  (3)走访农户:了解农民对质量、标准、技术等知悉程度。
  (4)对有关加工、生产、经营企业现场考核。
  5.考核验收工作组充分协商,按附表要求逐项填写考核验收纪要,提出考核验收结论。
  6.考核验收工作组向示范区领导小组通报考核验收情况及结论,提出进一步加强标准化工作,促进农业发展的意见和建议。

  四、考核验收合格条件及荣誉
  凡考核验收得分达到60分以上的示范区为示范工作合格,国家质量技术监督局授于“全国高产优质高效农业标准化示范工作验收合格县(市)”荣誉称号。

  五、考核验收材料的报送
  考核验收工作完成之后半月内,由各省、自治区、直辖市技术监督局向国家质量技术监督局报送与前述考核验收程序有关的主要材料一套,包括:按要求填写的附表、与附表“主要依据”一栏有关的所有文字材料及考核验收综合报告。
  附表:全国高产优质高效农业标准化示范区考核验收项目和纪要一览表(略)

白山市2005年就业和社会保障工作目标责任制实施办法

吉林省白山市人民政府


白山市人民政府关于印发白山市2005年就业和社会保障工作目标责任制实施办法的通知
白山政发[2005]3号
2005-03-11
各县(市)、区人民政府,市政府各委办局、事业单位,中省直单位:
  现将《白山市2005年就业和社会保障工作目标责任制实施办法》印发给你们,请认真组织实施。





          白山市2005年就业和社会保障工作目标责任制实施办法

  为进一步强化各级政府对就业和社会保障工作的领导责任,确保就业和社会保障各项工作任务的完成,特制定本办法。
  一、指导思想
  认真贯彻党的十六届四中全会和省委八届六次全会精神,全面落实党中央、国务院和省委、省政府及市委、市政府对就业和社会保障工作的部署,抓住振兴吉林老工业基地的历史机遇,进一步强化各级政府在就业和社会保障工作方面的责任机制,以人为本,与时俱进,开拓创新,狠抓落实,努力促进2005年全市就业和社会保障工作任务的全面完成。
  二、目标任务
  千方百计扩大就业,进一步完善社会保障体系。重点抓好就业和再就业、完善城镇社会保障体系试点、技能培训鉴定、养老保险、失业保险、医疗保险、工伤保险和城市居民最低生活保障8个方面30项工作。
  (一)就业和再就业方面(9项)
  1.创造城镇就业岗位数量;
  2.城镇新增就业人数;
  3.下岗失业人员再就业人数,其中大龄就业困难对象再就业人数;
  4.城镇登记失业率;
  5.创业促就业成功项目数量;
  6.国有企业下岗职工基本生活保障最低预算到位资金;
  7.劳务输出人数,其中省外劳务输出人数;
  8.小额贷款担保基金累计到位金额;
  9.小额担保贷款累计发放金额。
  (二)完善城镇社会保障体系试点方面(2项)
  10.完成社保试点最低并轨人数;
  11.金保工程建设实现市与省联网。
  (三)技能培训鉴定方面(4项)
  12.下岗失业人员技能培训人数;
  13.下岗失业人员培训后就业率;
  14.下岗失业人员创业培训人数及创业成功率;
  15.参加职业技能鉴定人数,其中参加职业技能鉴定高技能人才人数。
  (四)养老保险方面(5项)
  16.基本养老保险参保人数,其中实际缴费人数占参保人数比例,非公有制经济组织参保人数;
  17.基本养老保险费当期征缴额;
  18.基本养老金按时足额发放率;
  19.企业退休人员社会化管理率,其中社区管理率;
  20.上级财政转移支付资金按季到位率。
  (五)失业保险方面(2项)
  21.失业保险参保人数;
  22.失业保险费征缴额。
  (六)医疗保险方面(2项)
  23.基本医疗保险参保人数;
  24.基本医疗保险缴费率。
  (七)工伤保险方面(2项)
  25.工伤保险参保人数,其中高风险企业参保率;
  26.工伤保险缴费率。
  (八)城市居民最低生活保障方面(4项)
  27.符合低保条件的城市居民应保尽保、分类施保及低保金按月足额发放率;
  28.市县财政低保最低预算到位资金;
  29.市与省、县实现网络连接;
  30."阳光超市"制度全面建立并做到规范化管理。
  三、责任期限
  自2005年1月1日始至2005年12月31日止。
  四、考评方法
  考评工作本着公开、公平、公正的原则进行。县(市)区政府落实2005年就业和社会保障工作目标责任制情况,由市政府负责考评,采取市考评督查组考评与市直相关业务部门日常考评相结合的方式进行。目标责任制实行半年初评,年终总评。对半年初评情况进行通报,年终总评采取将各类指标实际完成情况与日常工作情况加权评分的办法进行综合平衡后排序,并对先进单位予以通报表彰。具体考评时,对能够量化的指标进行定量考评;对难以量化的指标进行综合评定。考评工作采取深入基层、查阅表册帐卡、召开座谈会、抽样调查、明查暗访等方式进行。
  五、奖惩办法
  经过综合评定,对年终总评综合工作位次居前2名的,评定为综合工作先进单位;对出色完成单项工作任务,且排位在前2名的(扣除综合工作先进单位),评定为单项工作先进单位;同时,对在实际工作中开拓创新意识强,效果显著,对就业和社会保障工作有突出贡献的地区和单位,评选为创新工作先进单位,并予以表彰奖励。对目标责任制贯彻落实不力,目标任务完成不好,或由此引发频繁集体、越级上访和突发性事件的,按有关规定追究责任。
  六、组织领导
  2005年就业和社会保障工作目标责任制的组织实施工作,由市就业和社会保障工作目标责任制监督检查领导小组负责,市政府督查室负责组织协调工作。各县(市)区政府要切实加强对2005年就业和社会保障工作目标责任制组织实施工作的领导。各级劳动保障、民政、财政部门和社会保险公司等要各负其责,通力合作,采取有效措施,加大工作力度,确保各项目标任务的完成。

  附件:吉林省2005年就业和社会保障工作目标责任制部分指标解释




附件:
吉林省2005年就业和社会保障工作目标责任制部分指标解释 1.创造城镇就业岗位数量:指报告期内通过各种渠道和各种形式创造出的城镇就业岗位数量。 2.城镇新增就业人数:指报告期内城镇累计新就业人数与自然减员人数之差。城镇累计新就业人数是指在劳动保障部门登记在册的城镇失业人员和经劳动保障部门认定的下岗失业人员(4种人)在报告期内由下岗、失业状态转为就业状态的人数。自然减员人数是指报告期内按照国家政策规定办理正式退休手续人员和因伤亡减员的人数,包括城镇各类单位、私营个体经济组织、社区公益性岗位及灵活就业人员中的离退休人数及在职人员伤亡减员人数。 3.创业促就业成功项目数量:指利用民间资本,下岗失业人员自己创业或社会各界组织下岗失业人员创业,当年新办的,招用国有、集体企业下岗失业人员、城镇新成长劳动力和农村劳动力8人以上,并签订6个月以上劳动合同的成功项目。 4.劳务输出人数:指报告期末农村劳动力在户籍所在乡(镇)以外地区就业和城镇劳动力在户籍所在市州、县(市)以外地区就业的人数,包括向省内其他地区、省外和境外输出就业的人员。省外劳务输出人数:指向国内其他省、自治区、直辖市输出就业的人员。 5.小额贷款担保基金累计到位金额:指报告期末各级财政安排的下岗失业人员小额贷款担保基金累计拨付到担保基金专用账户的金额(含2005年以前已拨付到位的担保基金金额)。 6.小额担保贷款累计发放金额:指报告期末小额担保贷款经办银行累计为下岗失业人员实际发放的小额担保贷款金额(含2005年以前已发放的小额担保贷款金额)。 7.完成社保试点最低并轨人数:指报告期末最低应完成纳入试点范围企业的在册不在岗职工,与企业按照《国务院关于同意吉林省完善城镇社会保障体系试点实施方案的批复》(国函〔2004〕35号)和《吉林省人民政府关于实施国有企业妥善处理下岗职工劳动关系促进再就业试点工作的指导意见》(吉政发〔2004〕29号)规定,最低应完成解除了劳动关系或终止了劳动合同,并领取了经济补偿金或生活补助费的实际人数。 8.金保工程建设实现市州与省联网:指到报告期末金保工程信息化建设要实现市州与省联网。 9.下岗失业人员技能培训人数:指各地对属地单位下岗失业人员进行职业技能培训的人数。 10.下岗失业人员培训后就业率:指参加职业技能培训后实现就业人数与参加职业技能培训人数的比率。计算公式为:培训后就业人数培训后就业率=  ×100%    参加培训人数 11.参加职业技能鉴定人数:指各地对属地单位下岗失业人员进行职业技能鉴定的人数。参加职业技能鉴定高技能人才人数:指各地对属地单位高级工、技师和高级技师进行职业技能鉴定的人数。 12.基本养老金按时足额发放率:指报告期实际发放基本养老金占报告期应发放基本养老金的比率。计算公式为:基本养老金实际发放金额基本养老金发放率= ×100%    基本养老金应发放金额 13.企业退休人员社会化管理率:指报告期末实行社会化管理的企业退休人员人数占报告期末企业退休人员总数的比率。计算公式为:实行社会化管理的企业退休人员人数社会化管理率= ×100%     企业退休人员总数 14.工伤保险参保人数:指报告期末依据国家和省有关规定参加工伤保险的人数。高风险企业参保率:指将矿山、建筑施工、化工、烟花爆竹、民用爆破器材等高风险企业依法纳入工伤保险的参保率。 15.符合低保条件的城市居民应保尽保、分类施保及低保金按月足额发放率:应保尽保率是指已纳入城市低保范围的低保对象人数与符合低保条件的城市居民人数的比率。计算公式为:  已纳入城市低保范围的低保对象人数应保尽保率= ×100%    符合低保条件的城市居民人数分类施保率是指已实施分类施保人数与符合分类施保条件的低保对象人数的比率。计算公式为:已实施分类施保人数分类施保率= ×100%     符合分类施保条件的低保对象人数低保金按月足额发放率是指已按月足额发放给低保对象的低保资金数额与应按月足额发放给低保对象的低保资金总额的比率。计算公式为:已按月足额发放给低保对象的低保资金数额低保金按月足额发放率= ×100%      应按月足额发放给低保对象的低保资金总额 16.省与市县实现网络连接:指省与市县实现低保信息网络联通,省可以通过网络查看市县低保工作信息。 17.“阳光超市”制度全面建立并做到规范化管理:指全面建立“阳光超市”制度,并进行规范化管理(有规章制度、有操作规程、有明细账册),充分发挥救助作用。注:其他指标解释见《吉林省人民政府关于印发吉林省2004年就业和社会保障工作目标责任制实施办法的通知》(吉政发〔2004〕4号)。