商品房认购书预约或本约的认定/张福荣

作者:法律资料网 时间:2024-07-02 22:31:33   浏览:8212   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
[案情]

2002年,甲市某开发商计划对当地某地块进行房产开发,建设商品房出售。在尚未取得土地使用权的情况下,其与众多购房者签订了《认购书》,其中约定:出售期房某栋某某室住宅,建筑面积X平方米,每平方米1800元,2004年某月前交付。除此以外,《认购书》还包含了其他一般商品房买卖合同之必须条款。购房者依约交纳了定金及部分房款后,开发商因拿地手续及搬迁等原因无力动工,遂通知购房者退款并商议赔偿事宜,但一部分购房者并未接受开发商的解约请求。2011年,该开发商取得了该地块土地使用权,遂开工建设,并于2012年取得了商品房预售许可证,预售价格每平方米近8000元,现已全部预售完毕,并依法办理了不动产预告登记。此时,当初未接受退款解约安排的部分购房者要求开发商继续履行《认购书》或赔偿房屋差价全额,开发商则主张合同无效,遂引起诉讼。

[分歧]

本案争议焦点为:1.原被告双方签订的《认购书》如何定性?对此问题,一种观点认为是预约,一种认为是本约。2.《认购书》是否为有效合同,有关损失如何计算?对此,一种观点认为《认购书》有效,赔偿应依原告诉求;一种观点认为《认购书》有效,但差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。

[评析]

1.《认购书》是本约 所谓预约,指约定将来订立一定合同的合同;因履行预约而订立的合同为本约。判断一个合同究竟为本约还是预约,应专注于其实质内容,探求当事人的真意,而非合同所使用的名称。本案《认购书》是否为本约,不应以房地产开发进程为标准,更不应以该协议的名称是否为“认购书”为准,而应考察其内容是否符合房屋买卖合同的构成要件,探求和判断当事人的真意,据此对合同的性质做出认定。应当明确的是,订立预约在交易上属于例外,如有疑义,应认定为本约。本案中的《认购书》在名称上虽有预约之嫌,但已经具备了商品房买卖合同的主要内容,并且开发商已经按照约定收受了部分购房款,依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,该《认购书》应当认定为商品房预售合同,应认定为本约。

2.本案《认购书》有效 国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十三条规定:“商品房预售应当符合以下条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。”本案中《认购书》签订之时,该条所有要件均未得到满足,根据合同法第五十二条第(五)款之规定,《认购书》虽成立,却因违反行政法规而无效。但是开发商对涉案房地产项目的开发进展弥补了《认购书》效力上的缺陷。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案诉讼发生时,被告已完全获得了商品房预售所需资质,使得《认购书》并不必然无效,而属法官自由裁量,“可以”认定有效。

3.本案原告请求继续履行合同或差价全额赔偿的诉求无法满足 本案预售商品房已进行不动产预告登记的事实决定了原告继续履行合同的诉求无法得到满足。首先,根据债与合同法的基础理论,普通债权之间关系平等,所以原告并不能因商品房买卖合同签订在先而取得优先履行之优势地位。相反,物权法第二十条规定的不动产预告登记制度赋予了“经过预告登记的商品房预售合同”以物权保护力度。本案中签订在后的预售合同已经不动产预告登记,使得后一购房人对涉案标的物具有了物权法上的排他性优势。所以,原告继续履行合同的诉求已丧失执行的可能性。其次,在赔偿金额的确认上,需要注意的是,早在合同签订不久,被告就明确了根本违约的意思表示,根据合同法中“减损原则”,原告应负有采取措施,减少损失的义务,否则将承担扩大的损失部分。所以对于原告的差价全额赔偿之请求并不能得到法院的全部支持,差价应当以被告明示不履行合同之时与《认购书》中约定房价相较。被告在退还预收房款外,首先应当双倍返还定金,尚不能弥补房款差额的,则由被告予以赔偿损失。

(作者单位:江苏省常州市中级人民法院)
下载地址: 点击此处下载

公安部关于驾驶和乘坐小型客车必须使用安全带的通知

公安部


公安部关于驾驶和乘坐小型客车必须使用安全带的通知
公安部


为了有效地减轻交通事故对机动车驾驶员和乘车人造成的人身伤害,保障交通安全,决定从1993年7月1日起,上路行驶的小型客车驾驶员和前排座乘车人都必须使用安全带。
一、各汽车生产企业和车辆用户,对新生产或者正在使用中的乘坐人数在20人以下或者车长在6米以下的小型客车(包括轿车、吉普车、面包车、微型车),都必须在1993年6月30日以前,按照中国汽车工业总公司和公安部的有关规定,在车辆前排座位装备安全带。
二、自本通告公布之日起,凡已装备安全带的小型客车在行驶时,驾驶员和前排座乘车人应当使用安全带。
三、自1993年7月1日起,所有小型客车在行驶时,驾驶员和前排座乘车人都必须使用安全带,违者对驾驶员处以警告或者5元罚款。对于没有装备安全带的车辆,公安机关不予核发牌证或者不准在道路上行驶。
特此通告。



1992年11月15日

商业银行设立同城营业网点管理办法

中国人民银行


商业银行设立同城营业网点管理办法


(2002.02.21)

第一条为规范商业银行设立同城营业网点的管理, 根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国外资金融机构管理条例》等法律、法规,制定本办法。

第二条本办法所称“商业银行”是指国有独资商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、外国银行分行、外资独资银行、中外合资银行。

第三条本办法所称 “同城营业网点”是指商业银行在中国境内同一城市行政区划内设立的分行以下(不含分行)提供金融服务的营业性支行(以下简称同城支行)、自助银行设施(以下简称自助银行)。

自助银行是指商业银行在营业场所以外设立的自动取款机(ATM)、自动存款机(CDM)等通过计算机、通信等科技手段提供存款、贷款、取款、转账、货币兑换和查询等金融服务的自助设施。自助银行包括具有独立营业场所、提供上述金融业务的自助银行和不具有独立营业场所、仅提供取款、转账、查询服务的自动取款机(ATM)两类。

第四条中国人民银行按下列原则审批同城营业网点:

(一)合理布局、适度竞争。

(二)与当地银行业发展水平和经营状况相适应。

(三)满足当地社区对银行服务的需求。

第五条商业银行设立同城支行应当具备下列条件:

(一)在当地设有分行(或视同分行管理的机构)以上的机构且正式营业一年以上,资产质量良好。

(二)当地已设立的分支行具有较强的内部控制能力,最近一年无重大违法、违规行为,或因内部管理混乱导致的重大案件。

(三)具有合格的高级管理人员和从业人员。

商业银行聘任的高级管理人员应符合中国人民银行规定的任职资格要求,每家同城支行应至少配备二名高级管理人员。

(四)具有合格的营业场所、安全防范措施和与业务有关的其他设施。

(五)中国人民银行规定的其他条件。

第六条设立同城支行的营运资金不得低于人民币一千万元或等值的自由兑换货币。

设立同城支行的营运资金由商业银行总行或分行拨付。由总行拨付营运资金的,拨付金额应在总行可拨付资本金之内,即总行资本金总额的百分之六十之内;由分行拨付营运资金的,拨付给同城支行的营运资金累计不得超过分行营运资金的百分之六十。

外国银行分行拨付给同城支行的营运资金累计不得超过分行可运用营运资金的百分之六十。可运用营运资金是指扣除百分之三十的生息资产之后剩余的资金。

第七条设立同城支行的申请人可以是商业银行总行或经总行授权的分行(以下简称申请人)。

第八条 同城营业网点由中国人民银行分行(营业管理部)或中国人民银行分行(营业管理部)授权的中国人民银行中心支行审批(以下简称中国人民银行审批行)。

第九条设立同城营业支行应当经过筹建和开业两个阶段。

第十条申请筹建同城支行时,申请人应当向中国人民银行审批行提交下列资料:

(一)商业银行总行的批准文件。

(二)筹建申请报告。申请报告应当载明拟设立的商业银行同城支行的名称、所在地、营运资金金额、业务范围等。

(三)可行性研究报告。可行性研究报告应包括申请人的基本情况、对拟设机构市场前景的分析、拟设机构未来业务的发展规划、拟设机构的组织管理架构等内容。

(四)申请人最近一年的财务报告。

(五)筹建人员名单及主要负责人简历。

(六)最近一年新设机构的经营管理情况。

(七)中国人民银行要求提交的其他文件、资料。

第十一条中国人民银行审批行应当自收到完整的筹建申请资料之日起三个月内以书面形式答复申请人。申请未获批准的,申请人自接到中国人民银行审批行答复之日起六个月内不得再次提出同样的申请。

第十二条商业银行在一个城市一次只能申请设立一个同城支行。在该申请获得不同意筹建的批复或获得开业批准后,申请人方可申请设立另外的同城支行。

第十三条 同城支行的筹建申请经批准后,申请人方可进行筹建,筹建期限为六个月。筹建期满未完成筹建者,原筹建批准自动失效。特殊情况经中国人民银行审批行批准,可适当延长筹建期限,但筹建期最长不得超过九个月。

同城支行在筹建期内不得从事金融业务活动。在筹建期内,申请人变更同城支行筹建负责人,应及时报告中国人民银行审批行。

第十四条申请人在完成筹建后,应当向中国人民银行审批行提出开业申请,并提交下列文件、资料:

(一)开业申请。

(二)法定验资机构出具的验资证明。

(三)拟任高级管理人员的相关背景资料及从业人员情况一览表。

(四)营业场所的所有权证或使用权证,安全、消防设施的合格证明及相关证明的复印件。

(五)中国人民银行要求提交的其他资料。

第十五条中国人民银行审批行应当在收到完整的同城支行开业申请资料并对筹建事项审查验收后,于三十日内书面通知申请人是否批准其开业。

第十六条同城支行经批准开业的,申请人应当自批准之日起六十日内持批准文件到中国人民银行审批行领取《金融机构营业许可证》,并凭该许可证向工商行政管理部门办理登记,领取营业执照。

逾期不领取《金融机构营业许可证》的,原开业批准自动失效。

第十七条同城支行应当自领取《金融机构营业许可证》之日起九十天内开业。逾期未开业者,原开业批准自动失效,由中国人民银行审批行收回《金融机构营业许可证》。特殊情况经中国人民银行审批行批准,可适当延期开业,但延期最长不得超过四十五天。

第十八条经批准开业的同城支行,应在中国人民银行指定的报纸上予以公告。

第十九条同城支行的业务范围由商业银行在中国人民银行批准该银行经营的业务范围内授权决定,但不得超出其上一级行的业务范围。

第二十条商业银行设立具有独立营业场所的自助银行,应当向中国人民银行审批行提出申请。

商业银行在一个城市一次只能申请设立三个自助银行。在该申请获得不同意筹建的批复或获得开业批准后,申请人方可申请设立另外的自助银行。

第二十一条商业银行申请设立自助银行,应向中国人民银行审批行提交下列文件或资料:

(一) 商业银行总行的批准文件;

(二) 拟设置的机型、数量及提供的服务种类;

(三) 拟设地点的市场分析,包括目标市场、服务需求、竞争状况等;

(四) 拟负责自助银行日常管理的机构或人员;

(五) 安全监控方案及维护措施;

(六) 其他资料。

第二十二条中国人民银行审批行按照本办法关于同城支行的审批条件和程序审批自助银行,但下列事项除外。

(一)营运资金。

(二)金融机构高级管理人员和从业人员。

(三)公告。

第二十三条商业银行设置只提供取款、转账和查询服务的自动取款机(ATM),应当向中国人民银行审批行备案,并提交第二十一条规定的有关文件或资料。

中国人民银行审批行在收到上述资料之日起十五个工作日内无异议,申请人可以设置自动取款机。

第二十四条商业银行同城支行的名称统一冠以“银行名称”+“城市名称”+“支行名称”+“支行”;商业银行自助银行的名称统一冠以“银行名称”+“24小时自助银行服务”。

第二十五条本办法未尽事宜,按照国家有关法律、法规和中国人民银行的有关规定执行。

第二十六条本办法由中国人民银行负责解释。