租赁合同起草中需注意的问题系列——站在承租方之立场(下)/仇少明

作者:法律资料网 时间:2024-05-14 14:18:05   浏览:9987   来源:法律资料网
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租赁合同起草中需注意的问题系列
——站在承租方之立场(下)
作者:仇少明律师 樊莹律师
单位:北京市隆安律师事务所上海分所
日期:2013年1月11日 星期五

摘要:通过上篇与中篇的分析,读者对房产租赁可能面对的风险有了框架性认知,了解了出租方有可能埋设陷阱的地方,明白了如何去填埋这些陷阱。在下篇中,笔者着重介绍两个常见条款——保证条款与优先续约条款。通过对此类条款的剖析与分享,力求为读者日后破除障碍及壁垒提供武器,知悉应思考及谨慎的要点,做到胸有成竹、进退自如。
关键词:出租方保证、承租方保证、优先续约

在以风险为导向的房产租赁交易过程中,当出租方与承租方就租赁房产概况、使用用途、房产交付、租期及租金等基本问题协商确定后,各方一般会将关注点转向出租方及承租方会作出怎样的保证,承租方能否以及如何优先续约等问题。针对此类问题,结合实战经验,请各位读者稍安勿躁,容笔者一一为您道来。
第一,保证条款。
也许有些读者会认为,保证条款是合同中次要的、非本质性的条款,对履行合同可能产生影响(反面想就是可能不产生影响,这符合大部分国人的侥幸心理常态),但并非决定性作用;如一方违反或撤销这些条款而不至于影响合同目的时,守约方要求违约方承担相应的违约责任即可,犯不着以此就取消合同条款或拒绝履行合同。如此看来,保证条款的作用就微乎其微了吗?
保证,就其基本含义,就是合同各方当事人关于与合同有关的各种事实与问题的声明,就种类而言一般可分为确认保证和承诺保证,前者是指保证方对过去或现在某一特定事实存在或不存在的声明,后者是指保证方对将来某一特定事项的作为或不作为的声明。
一个设计合理、内容全面、权义平衡的保证条款,不仅有利于当事人能够更加容易、迅速、充分地了解相对方的有关情况并作出是否最终订立协议的决策,便于提高办事效率,减少签约成本,而且从条款中折射出的诚意有利于为日后当事人的长期合作夯实基础。同时,一旦发现一方存在不实陈述,依据明确约定的协议条款来主张违约,就实践而言,比援引合同法的一般原则来得更为明晰和直接。
因此,结合笔者处理过的此类案件,建议承租方就出租方的保证内容可关注以下几点:
1. 主体资格及客体权属保证。
在与出租方的谈判过程中,承租方可根据实际情况填写下表,并根据表格内容形成条款文字,列于租赁合同之中。
序号 调查事项 YES OR NO 详情描述 备注
1 担保物权
2 违章建筑
3 消防验收及要求
4 环保手续及要求
5 卫生合格及标准
6 查封等强制性措施
…… …… …… …… ……
表格内容的详尽,有利于承租方核实出租方是否具备合法有效的对外租赁主体资格,辨别作为租赁关系客体的房产权属是否合法无争议,并确保承租方能够获得该房产的对外排他性合法使用权,避免因出租方主体资格不合格或房产客体状况不合法、不明确而导致租赁合同无效或房产不能被正常使用的悲惨性结局,进而造成承租方的重大损失。
对此,出租方须保证其“合法拥有房产的所有权及其土地使用权(或房产的转租权、使用权及经营管理权),保证房产不是违法建筑、无查封,其完全符合消防、环保、卫生等要求及标准,并已通过相关报批、施工及验收,手续齐备”,并确保“如租赁房产不符合上述保证内容,出租方应及时整改,包括但不限于取得相关许可证照、进行报批、组织验收,并赔偿由此所致的承租方全部损失”。
2. 维修保养保证。
虽然出租方对租赁房产及其附属设施提供维修保养服务是其法定义务,但在合同里进行明确的、详细的约定,有利于确认出租方对租赁房产及其附属设施进行维修保养的具体责任内容,明确各方执行维修保养工作的流程,避免约定不清而发生维修保养范围争议,进而导致维修延误、损失扩大,也可防止出租方以维修保养为名,经常干扰或妨碍承租方对房产的正常使用。
3. 技术条件保证。
实践中,常常出现出租方降低技术指标、推诿技术条件维护职责等情形,更有甚者竟发展到直接断水断电以此威胁承租方(俗话说,水是生命的源泉,切断“源泉”即可将承租方“毙命”,这般行之有效的方法,出租方怎会轻易放弃,可惜出租方却忘了抽刀断水水更流的道理啊)。
为防止出现此类严重影响承租方正常使用租赁房产的极端行为,以及日后矛盾的无限激化,在合同中对水、电、空调等技术条件进行详细约定,以有效明确出租方应提供的、应负责的、应确保的技术条件的范围、标准及要求,确认出租方对于正常供应与持续维继合格技术条件的责任,并可设定紧急自救措施及预救方案,以及出租方违约时的责任承担(包括但不限于租金减免、违约金支付等)。同时建议特别约定,“无论出租方与承租方就何种费用及其支付发生争议,或因合同项下其他事项产生纠纷,双方均应协商解决,出租方不得以任何理由断电、断水,否则由此给承租方造成的损失均由出租方赔偿”。
当然现实中也不乏很多粗鄙的出租方,无论合同条款如何约定,依然我行我素,一旦不能与承租方“英雄所见略同”,就采取停水停电的野蛮手段以及“株连式”与“突击式”并进的方法,公然叫嚣,视双方的约定于不顾。针对此类“智商无极限”的出租方,建议承租方不要“针尖对麦芒”,而是借鉴毛爷爷的“敌进我退,敌驻我扰,敌疲我打,敌退我追”的十六字战略,一方面稳住出租方竭斯底里的情绪,以尽快恢复水电供应为首要目标,以避免我方损失扩大,另一方面尽快固定证据、保留证据,核算已发生的损失,甄别并衡量主张损失赔偿的基础成本(当然可考虑鼓动其他租户一起行动,俗话说“人多力量大,蚁多咬死象”)、是继续在此租赁还是尽快搬迁以及获得赔偿的可能性与赔偿数额,并决策是对出租方采取法律行动,还是以此为由换来续租谈判的优惠条件(极端顽固的出租方不适用此项),或是退后一步海阔天空。当然,无论承租方如何决策,都别忘了关键,借用施乐公司首席执行官Anne的话就是“及时胜过完美”。
4. 房产使用协助保证。
对于租赁房产后将用于商业经营一类的承租方,建议提前了解当地政府对从事该类商业经营而使用房产时所要求办理的申报手续,以确定是否需在合同中增加要求出租方特别协助和配合的内容,包括但不限于提供房产平面图、经出租方签字的证明文件等,以明确出租方负有协助承租方办理某类商业经营相关报批手续的义务并明确包括哪些义务,同时强调出租方对该等协助工作不得另收费,以避免在报批过程中出租方不配合或懈怠协助导致承租方无法正常使用房产进行商业经营,以及防止届时出租方以此为由收取合同约定以外的费用。
5. 装修、改扩建通知及排除妨碍的保证。
对于房产使用过程中,出租方对租赁房产所在物业进行装修或改扩建工程时,常常使承租方爱恨交错,进退维谷。因为物业施工或多或少会影响对房产的正常使用,如果暂停使用,对商业经营类的承租方而言实在是心如刀割(餐饮类、美发类尤甚),而如果继续使用,在客流无法匹配经营条件或整体商圈受到严重扭曲的情况下,惨淡经营将成为挥之不去的梦魇。
因此,结合租赁房产所在的地理位置、建筑物状况、承租方将租赁房产用于商业经营的利润预估等因素,笔者建议在合同中约定出租方应保证承租方的正常使用权以及房产暂不能使用时的后续处理,以最大限度避免装修及改扩建施工导致人流减少、建筑物外观或结构变化产生对租赁房产正常使用的不利影响,进而妨碍承租方的商业经营。如下约定可供众读者参考:
“出租方对租赁房产所在物业进行装修及改扩建施工的,出租方应提前【】个月书面告知承租方(包括但不限于施工方案、施工时间等),并确保施工不得影响承租方对租赁房产的正常使用,若出租方或其委托的施工方造成承租方财产受损,出租方同意按承租方的要求全额赔偿。若施工导致承租方不能使用租赁房产或对承租方使用房产造成不便时,承租方有权自行选择:
(1) 暂停使用租赁房产。暂停期间租金全部免除,租期相应顺延。承租方暂停使用租赁房产而产生的损失,包括但不限于营业利润等,均由出租方承担。
(2) 继续使用租赁房产。若施工期间承租方的此处营业额比去年同期减少【】%以上时,出租方同意按【】标准减少该期间承租方的应付租金。”
第二,谨慎针对承租方的严苛要求(承租方的保证条款)。
出租方获得对价后让渡房产的使用权,当然会也必定会考虑到承租方在使用房产过程中的种种行为,预想到可能对其心爱房产的种种“摧残”。这种首先把承租方列为“恶人”的心态可以理解,但是从这种心态由此衍生成严格限制及要求承租方的苛刻条款,对于承租方后期将房产用于相关商业经营时,承租方将不得不面对跋前?后、左右为难的局面。
比如,“承租方保证合法经营,不因违法违规被政府部门查处,包括但不限于停业整顿、罚款、吊销营业执照等,不因违法违规或不道德的经营行为被新闻媒体负面报道,否则出租方有权解除本合同,承租方除应赔偿出租方因合同最终解除而遭受的损失,还应支付未履行租期内的全部租金”。
又如,“承租方保证,其所经营的行业、产品、商号、标识或提供的服务已需取得特殊行业或专项批准、代理权、海关以及政府批准手续、其他经营销售许可,以及相关所有权人(或使用权人)出具的授权、签订协议等,并确保该等手续、批准、许可、授权及协议在租赁期内保持合法有效,否则出租方有权立即解除本合同,且承租方应按上年度租金总额的三倍向出租方支付违约金”。
像这种为承租方经营量身而定的严苛条款,面对后期如出现第三方愿意支付高额租金而介入该房产租赁的诱惑,带有人类自身缺陷的出租方自然会选择华丽转身,以此充分的藉口来解约,不但不用承担违约责任,而且还能获得一笔不菲的违约补偿。
鉴于此类约定如定时炸弹,威力不小,建议承租方擦亮眼睛,谨慎分析其日后可能产生的冲击,充分设想这些冲击将带来的不利后果,以及己方能够应对并充分解决的可能性,经与出租方谈判后,可选择:
(1) 以其他商业条件作为删除或调整该类条款的对价。毕竟将房产租赁出去并从中获益是出租方的最终目的,紧扣该目的而抛出诱人的商业条件,在实践中还是有可能说服出租方作出相对妥协的。
(2)若不能删除或调整该等约定,可以为出租方设定同等内容或相似项目的条款,以对等限制出租方的自由。采取该策略的前提是承租方享有一定的优势,比如是大型集团或企业,经济实力雄厚,拟承租期限较长,拟承租的区域较大等。
(3)若恰逢负隅顽抗或不可端倪的出租方,实在无计可施时,笔者建议另行选择他处房产,即使再迫切也不要存侥幸心理,与其终日战战兢兢,不如即刻勇敢放手,因为饮鸩止渴只会带来更大的损失。
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绥芬河市与苏联波格拉尼奇内区“一日游”管理暂行办法

黑龙江省旅游局


绥芬河市与苏联波格拉尼奇内区“一日游”管理暂行办法
黑龙江省旅游局


(1990年6月22日 黑龙江省旅游局制定)


为了贯彻国家有关对苏旅游方针政策,加强对绥芬河市与苏联波格拉尼奇内区“一日游”活动的管理,保证我省对苏区域性旅游的健康发展,特制定本办法,望遵照执行。
一、“一日游”的路线、时间
“一日游”仅限于绥芬河市和波格拉尼奇内区,时间是早晨出境,晚间返回,不在对方境内过夜。
二、参加“一日游”人员的范围和经费
(一)参加“一日游”的人员仅限于机关、企事业单位、群众与学术团体的在职和离、退休人员。
(二)参加“一日游”人员一律自费,不得以任何借口搞公费旅游。
三、审批办法
(一)绥芬河市人员由绥芬河旅游局审批;绥芬河市县团级干部由牡丹江市旅游局审批;牡丹江市人员由牡丹江市旅游局审批;省内其他地、市和外省、市及中直有关单位人员,须经省旅游局审批;省内副厅(局)级以上干部,包括牡丹江市副市长级干部,须经省政府审批。各部门不
得超越审批权限。
(二)凡申请参加“一日游”者,每人必须填写“一日游”审查表一式两份,交纳一寸免冠照片五张。政审按干部管理权限,政审合格后,加盖党组织公章。审查表要由各地、市旅游局报省旅游局。省直各单位由主管部门直接送省旅游局。省旅游局批准后,出访者持批文到绥芬河市旅
游局办理出访手续,并编入团队。办理手续须交纳手续费。每人每次五元。
(三)出访者要携带公安部规定的证件出入境,每团由绥芬河市旅游局指定团长、秘书长各一人。
四、加强外事纪律和保密教育
(一)出境前,要在绥芬河市进行半日外事纪律和保密制度的学习,由绥芬河市旅游局指定专人负责组织。出访者要严格遵守外事纪律,严格保守国家机密。文件、工作手册、日记、记录本等绝对不得携带出境。
(二)遵守中苏双方海关的规定,严禁携带各种禁带商品出入境;绝不允许在苏境内与苏方人员进行交易或变相易货,违者以违反外事纪律论处。
(三)对违反外事纪律和保密制度的参游者,要严肃处理。
五、注意总结经验
(一)每批旅游团出访结束后,由该团秘书长填写“一日游”简报,记录在苏参观游览情况和发生的重大事件及处理经过,存档备案。
(二)绥芬河市和牡丹江市旅游局要加强对“一日游”工作的领导,制定全年计划报省旅游局批准。每月底向省旅游局接待管理处报送中、苏双方出入境人数统计表;每季度对“一日游”情况做一次小结。



1990年6月22日

聊城市人民政府关于印发《聊城市城市集中供热管理暂行办法》的通知

山东省聊城市人民政府


聊政发〔2005〕33号


聊城市人民政府关于印发《聊城市城市集中供热管理暂行办法》的通知




各县(市、区)人民政府,经济开发区管委会,市政府各部门:
《聊城市城市集中供热管理暂行办法》已经市政府第26次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



聊城市人民政府
二○○五年四月三十日




聊城市城市集中供热管理暂行办法


第一章总则


第一条为加强聊城市城市集中供热管理,节约能源,改善环境,促进城市集中供热事业发展,根据国家和省有关法律、法规,结合我市实际,制定本办法。
第二条凡在我市规划区内进行集中供热规划、设计、建设、生产、经营、使用、安装维修、安全管理等活动,均应遵守本办法。
第三条本办法所称城市集中供热,是指供热单位利用热电联产、区域锅炉、工业余热、地热等热源,通过热网向城市热用户供热。
第四条聊城市建设委员会是全市集中供热工作的行政主管部门。聊城市公用事业管理局受市建设委员会的委托,负责我市城市规划区内的集中供热管理工作。
第五条市政府有关部门应当按照各自职责,协同供热主管部门做好城市集中供热工作。
第六条城市集中供热设施建设应当纳入国民经济与社会发展计划,统筹规划,配套建设,统一管理,协调发展。
第七条鼓励城市集中供热新技术、新工艺、新设备、新材料的研究、开发和应用,提倡热、电、冷联供。


第二章规划与建设


第八条城市集中供热专项规划由市政府组织供热主管部门和城市规划等部门共同编制,按法定程序批准后实施。
需要变更集中供热专项规划的,应按原审批程序重新报批。
第九条编制城市集中供热规划,应做到远近结合,布局合理,统筹安排。
第十条新建、改建、扩建城市集中供热工程项目应当符合城市集中供热专项规划,并经供热主管部门审查同意后履行基本建设工程审批手续。
第十一条在城市集中供热管网覆盖范围内的住宅区、公用建筑和生产用热单位,应当按城市集中供热专项规划,实施城市集中供热。
第十二条在城市集中供热管网覆盖范围内不得建设分散供热设施;已经建设的,应在供热主管部门规定的期限内停止使用;因特殊原因确需继续使用的,应经供热主管部门批准。
第十三条新区开发、旧区改建和新建、改建、扩建的建设项目,应当按照城市集中供热专项规划配套相应的集中供用热设施。
第十四条新建工程室内采暖系统应按分户计量进行设计,安装温控阀和热计量表;原有的采暖系统应按分户计量逐步实施改造。
第十五条从事城市集中供热工程勘察、设计、施工、监理活动的,应当依法取得相应等级的资质证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程。
第十六条城市集中供热工程的建设、勘察、设计、监理单位,应当严格执行国家和省、市有关技术规范、标准和规定,由供热主管部门会同有关部门通过招标、投标等形式确定具有相应资质的单位承担,确保工程质量。
第十七条城市集中供热工程竣工后,建设单位应当依法组织竣工验收。未经验收或验收不合格的,不得交付使用。验收合格之日起15日内,建设单位应当按有关规定向供热主管部门及其他有关部门备案。


第三章供热管理


第十八条供热单位应按照规定取得供热资格并办理有关证照后,方可从事城市集中供热生产经营活动。
第十九条供热单位应按照供热主管部门确定的供热范围向用户供热;供热单位需要改变供热范围或增减供热面积的,应当报供热主管部门批准。
供热单位依据新增供热面积,申请使用城市基础设施配套费,由市财政部门会同供热主管部门审核批准后予以拨付。
第二十条供热单位应当与用户签定供用热合同,明确双方的权益及义务。合同内容应包括供热期间、供热时间、供热参数、事故处理、维护责任、收费标准、缴费时限和结算办法、违约责任等。
第二十一条单位和居民采暖期为每年11月15日至次年3月15日。供热期内,正常情况下,用户室内合格温度应不低于16℃;已安装热计量装置的,温度由用户自行调节。
第二十二条在供热期内,除不可抗力外,未经供热主管部门批准,供热单位不得擅自停止供热或改变供热范围、供热面积。
第二十三条因供热设施出现故障不能正常供热时,供热单位应及时通知用户并组织抢修,同时报告供热主管部门。
第二十四条因下列情况,用户室内达不到合格温度的,供热单位不予承担责任:
(一)采暖系统结构不合理,而又未按供热单位提出的合理意见进行整改的;
(二)保温结构不合理的;
(三)室内装修影响散热的;
(四)擅自改变房屋结构和采暖设施的;
(五)擅自扩大供热面积、改变供热方式的。
第二十五条用户提出室内温度低于合格温度时,供热单位应及时进行现场核实。属于供热单位责任的,应按下列标准减免热费:
(一)平均室温每低于合格温度1℃按不合格面积及时间减收热费10%;
(二)平均室温在10℃以下的按不合格面积及时间免收热费。
第二十六条供热单位与用户发生争议时,可申请供热主管部门调解处理,也可向人民法院提起诉讼。
第二十七条供热单位应建立供热服务承诺制度,把规范化服务的标准、内容、时间向社会公开,接受社会的监督。
第二十八条供热单位应设置专门的事故抢险抢修队伍,配备专业技术人员、抢修器材、车辆、通讯设备等,并制定事故抢险抢修预案。
供热单位应设置抢险抢修电话,向社会公布,并设专岗每天24小时值班。


第四章用热管理


第二十九条新增热用户应于当年的4月1日至9月30日期间,向供热主管部门提出用热申请,经批准后到供热单位办理用热手续。热用户变更用热面积、用热量及其他事项的,应当按申办用热的程序办理变更手续。
第三十条由于室内装修改造、擅自改变房屋结构或因改造室内采暖设施等原因,对其他用户造成不良后果或损失的,责任由该用户承担。
第三十一条用户不得有下列行为:
(一)擅自将自建的用热设施与供热管网连接;
(二)擅自在室内采暖系统上安装放水阀门、排气阀、移动和增大散热器;
(三)擅自转供热、扩大用热、改变用热性质及运行方式;
(四)擅自排放或取用供热管网蒸汽和热水;
(五)阻碍供热单位工作人员对供用热设施进行巡查、维护和检修;
(六)其他有损用热设施或影响供热的行为。
第三十二条城市集中供热收费标准,由物价部门会同有关部门按规定的审批程序制定。供热单位不得擅自提高供热收费标准,如遇供热成本发生大的变化,且持续时间较长,供热企业须向供热主管部门提交调价建议,由供热主管部门协同物价部门按规定程序对供热价格进行调整。
第三十三条为确保城市集中供热,单位和居民采暖实行先缴费、后用热的原则。用户应在每年采暖期开始半月前将热费一次性缴纳给供热单位。逾期不缴纳的,供热单位不予供热。


第五章设施管理


第三十四条从热源厂(站)至用热单位院墙(无院墙的为单位建筑物墙)外一米止和从热源厂(站)至居民热用户楼前入口阀门井出口法兰止,为供热设施,由供热单位负责维护和保养;其余为用热设施,由用户负责维护和保养。
第三十五条供热单位应当按规定在其供热设施及其安全距离范围内设置明显的安全警示标志。
任何单位和个人不得擅自拆除、损坏、覆盖、移动、涂改安全警示标志。
第三十六条供热单位巡检人员入户巡检时,应配带标志,发现问题及时解决,用户应当予以配合。
第三十七条热用户或房屋产权人委托供热单位检查、维修、更换其用热设施的,应当支付相应的费用。
第三十八条用热单位(户)入口处的热计量器具应由用热单位(户)出资,供热单位负责安装和管理。
选用的热计量器具应符合国家标准。
第三十九条严禁擅自改装、拆除、迁移城市集中供、用热设施,因特殊原因确需改装、拆除、迁移的,必须经供热主管部门同意,并按规定办理有关手续。
第四十条建设工程开工前,建设单位或者施工单位应向供热单位或者城建档案管理机构查明地下供热设施的相关情况,供热单位或者城建档案管理机构应当在接到查询后三个工作日内给予书面答复。
建设工程施工可能影响供热设施安全的,建设单位或者施工单位应当与供热单位协商采取相应的安全保护措施,并在专业技术人员的监督下施工。
第四十一条在供热设施安全距离范围内,禁止下列行为:
(一)修建建筑物、构筑物;
(二)挖坑、掘土、打桩;
(三)爆破和顶进作业;
(四)堆放垃圾、杂物,排放污水、废水、腐蚀性液体;
(五)利用供热管道及支架敷设线路或悬挂物体;
(六)其他危害供热设施安全的作业。
第四十二条抢险、抢修人员在处理集中供热事故紧急情况时,对影响抢险、抢修的其他设施可采取必要的应急措施,并妥善处理善后事宜。


第六章法律责任


第四十三条根据《山东省城市建设管理条例》第四十九条规定,有下列行为之一的,由供热主管部门责令限期改正,并处1千元以上2万元以下罚款:
(一)在集中供热区域内擅自建设分散供热设施的;
(二)擅自将自行建设的供热设施与集中供热管网连接的。
第四十四条违反本办法第十条、第十一条、第十二条规定的,由供热主管部门依据国务院《建设工程质量管理条例》的有关规定予以处罚。
第四十五条违反本办法第二十二条规定的,根据《山东省城市建设管理条例》第五十六条规定,对有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,由其所在单位或者上级主管机关给予行政处分;给单位和个人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第四十六条违反本办法擅自占用或者毁坏城市集中供热设施的,由供热主管部门依据《山东省城市建设管理条例》第五十四条规定,责令限期改正,并处以1万元以上10万元以下罚款。
第四十七条违反本办法第三十一条、第四十一条规定造成损失的,用户或责任方应当予以赔偿;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十八条供热主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第四十九条对阻挠、妨碍城市集中供热执法人员执行公务的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第五十条当事人对行政处罚决定不服的,可依法申请行政复议或向人民法院提起诉讼。
第五十一条本办法自发布之日起施行。原《聊城市城市集中供热管理试行办法》同时废止。