山东省建设委员会


山东省公有住宅售后维修养护管理办法
山东省建设委员会



第一条 为加强公有住宅售后的维修养护管理，明确业主、管房组织、售房单位的责任，保障业主和非业主使用人的合法权益和住用安全，根据建设部《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等有关政策、法规，结合实际，制定本办法。
第二条 在本省城市和未设镇建制的工矿区范围内，从事公有住宅售后维修养护管理的，均适用本办法。
第三条 本办法中出售的公有住宅指在住房制度改革和拆迁安置中向个人出售的公有住宅，包括直管公房、单位自管公房按成本价出售的享有全部产权和按标准价出售的享有部分产权的住宅。
第四条 省建设行政主管部门主管本省公有住宅售后管理工作，各市（地）县（市）房地产行政管理部门主管本行政区域内公有住宅售后管理工作。
第五条 公有住宅出售后，推行社会化、专业化、企业化经营型的物业管理模式，实行业主自治管理和物业管理企业专业化管理相结合的原则。
第六条 对于单幢房屋，公有住宅出售率达到30％以上的，售房单位应会同业主设立业主管理小组；小组成员应具有完全民事行为能力，由本幢房屋业主协商或选举产生。
一个住宅区域内公有住宅出售率达到30％以上的，当地房地产行政主管部门应会同售房单位组织指导成立业主委员会。
业主管理小组或业主委员会代表维护本幢房屋或本住宅区域内业主和非业主使用人的合法权益。
第七条 公有住宅出售后，业主管理小组或业主委员会成立前，房屋的维修养护由售房单位或售房单位委托的管理单位承担；业主管理小组和业主委员会成立后，房屋维修养护由其选聘的物业管理企业按照双方签订的物业管理合同承担。
公有住宅出售后，售房单位要有一定时间的保修期限。
第八条 公有住宅出售后，要严格界定住宅的自用部位、自用设备和共用部位、共用设施设备的维修养护责任。
自用部位和自用设备指户门以内的部位和设备，包括水、电、气户表内的管线和自用阳台等，其维修养护责任，由业主承担，可自行维修养护，亦可委托物业管理企业维修养护。
共用部位和共用设施设备指承重结构部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等）、外墙面、楼梯间、走廊、通道、共用自行车车库、共用的屋顶水箱、上下水管道、落水管、烟囱、供暖锅炉房、高压水泵房、消防设施和电梯等。其维修养护责任的界定按照第七条办理。费用由共
同使用的相关业主按占有的住宅建筑面积比例分摊，从共用部位和共用设备的维修养护专项基金中列支，不足部分由业主按相应比例分担。
住宅区域内的服务配套设施的维修养护责任由其产权人承担，费用在其经营收入中列支。
第九条 各市地都要建立公有住宅售后其共用部位和共用设施设备的维修养护基金，该基金由售房单位从售房款中一次性提取，提取比例原则上不低于20％。
第十条 维修养护基金要专户存入银行，专项用于共用部位和共用设施设备的维修养护，禁止挪作他用。在住宅区域成立业主管理小组和业主委员会前，由售房单位或其委托的管理单位负责管理；在成立业主管理小组或业主委员会后，由业主管理小组或业主委员会负责管理。使用时，
由物业管理单位提出计划，经审核后划拨。
第十一条 业主和维修养护责任单位，应当定期对住宅的自用部位、自用设备、共用部位、共用设施设备进行维修养护，保证居住安全和设备的正常使用，并接受房地产行政管理部门的指导、监督和管理。
第十二条 业主和使用人未经批准，不得擅自侵占住宅的共用部位和共用设施设备，不得擅自增加或减少对共用部位和共用设施设备正常运行有影响的自用设备。业主和使用人如发生上述行为造成损失的，应负责修复或赔偿。
业主在使用住房的共用部位和共用设施设备时，不得侵害其他住宅业主的权益，否则，要立即停止侵害行为，并负责赔偿由此造成的损失。
住宅的共用部位和共用设施设备发生人为损坏的，由责任人负责修复或赔偿。
第十三条 业主维修住宅时，涉及相关业主权益的，应事先通知相关业主，相关业主应给予配合，不得借故阻挠。修房人应尽量减少对他人的干扰，注意保护住宅，造成损坏的及时予以修复或赔偿。
第十四条 公有住宅出售后，对住宅装饰装修的管理，依照建设部《建筑装饰装修管理规定》执行。
第十五条 公有住宅出售后，凡需要对住宅中修以上的，依照建设部《城市房屋修缮管理规定》执行。
第十六条 当事人因住宅的维修养护发生纠纷时，应当协商解决，协商不成的，可向房屋所在地仲裁机构申请仲裁，亦可向人民法院起诉。
第十七条 公有住宅售后经批准允许转让的，转让后的住宅维修养护管理参照本办法执行。
第十八条 市地人民政府房地产行政管理部门可根据本办法制定具体规定。
第十九条 本办法由省建设委员会负责解释。
第二十条 本办法自发布之日起施行。



1997年7月23日
论职务犯罪初查制度的侦查化改革

张梦


[摘要] 修订过的《律师法》于2008年6月1日实施，该法对刑事司法制度改革的推动成为一大亮点。在此背景下，职务犯罪办案活动中的初查制度侦查化也受到了法学界的热议。本文认为，初查制度有其必要价值，但是新《律师法》的实施可能会给检察机关的办案工作带来一些不利的影响，特别是给检察机关打击职务犯罪带来一些阻力。因此，我国不如以《律师法》的修改为契机，顺势改革初查制度，将初查活动纳入侦查程序，实现初查的侦查化，以此推动刑事司法改革。

[关键词] 职务犯罪；初查制度；律师法

前言

最新修订过的《律师法》于2008年6月1日开始实施，该法在保障律师权利，促进犯罪嫌疑人和被告人权利的保护方面都超越了原有法律规范的束缚，对我国刑事司法改革产生了推动作用，因而赢得了普遍的赞誉。在新《律师法》中，律师介入侦查阶段的深度和广度前所未有地加大，特别是该法第33条规定的：“犯罪嫌疑人被侦查机关第一次讯问或者采取强制措施之日起，受委托的律师凭律师执业证书、律师事务所证明和委托书或者法律援助公函，有权会见犯罪嫌疑人、被告人并了解有关案件情况。律师会见犯罪嫌疑人、被告人，不被监听”给检察机关侦查工作的开展带来了一定的挑战。因此，本文在《律师法》修订的背景下，对我国职务犯罪初查制度展开一些论述，特别是分析如何实现制度上的转换，使侦查工作既能够满足新《律师法》的要求，同时又不至于妨碍检察机关法定职权的行使，实现各方利益的平衡，共同推动我国刑事司法制度的进步。

一、职务犯罪初查制度概述

职务犯罪初查制度是我国司法机关的独创，该制度起源于检察机关的办案实践，但是已经为规范性文件所吸收，而成为一项制度。1998年最高人民检察院《人民检察院刑事诉讼规则 》中规定：“侦查部门对举报中心移交举报的线索进行审查后，认为需要初查的，应当报检察长或者检察委员会决定。”此外，1999年最高人民检察院《关于检察机关反贪污贿赂工作若干问题的决定 》中规定“初查是检察机关对案件线索在立案前依法进行的审查，包括必要的调查。”从中我们可以看出，第一、初查制度确实存在于我国刑事司法活动中，而且是一项制度，在检察机关的工作中发挥着重要的作用；第二、初查并不是一项法定程序，只存在于上述低位阶的规范性文件中。

笔者认为，初查制度出现的原因有以下几点：

第一、满足侦查程序的需要。初查可以获得一些重要的线索，这些线索对于后续的立案侦查活动有着重要作用，因此，初查程序的存在可以满足检察机关办案的需要，对于打击职务犯罪具有重要的意义。

第二、弥补了刑事诉讼法的缺憾。职务犯罪的侦查工作与普通犯罪不同，存在很多特殊性，但是刑事诉讼法并没有突出职务犯罪侦查的这些特殊性，造成了检察机关在办案过程中无法掌握足够的信息和线索，不利于开展职务犯罪的侦查工作。因此，初查制度的出现是对刑事诉讼法的必要补充，具有一定的制度价值。正是基于这个理由，笔者认为初查制度应该为刑事诉讼法所吸收。

在新《律师法》实施的背景下，律师能够以前所未有的广度和深度介入检察机关的侦查活动，显然这给检察机关的工作带来了很大的挑战。职务犯罪的涉及面、重要性等均不是普通刑事案件所能比，这类案件甚至还会涉及到国家秘密，因此，在新《律师法》实施的背景下，检察机关的初查制度必须寻求某种变革，以更快、更精准的手段打击职务犯罪，维护人民利益和法律的尊严。

二、新《律师法》带来的压力及职务犯罪办案的可行路径

（一）新《律师法》对职务犯罪办案形成的压力

新《律师法》颇受赞誉的一点就是该法第33条的规定，其具体内容是：“犯罪嫌疑人被侦查机关第一次讯问或者采取强制措施之日起，受委托的律师凭律师执业证书、律师事务所证明和委托书或者法律援助公函，有权会见犯罪嫌疑人、被告人并了解有关案件情况。律师会见犯罪嫌疑人、被告人，不被监听。”

此外，新《律师法》还赋予了律师更为广泛的调查权利，使之能够与检察机关相抗衡，这也对检察机关的工作带来了挑战。

从法学原理的角度来说，新《律师法》所构建的制度是法律进步的表现。但是从司法实践来看，这一制度安排对检察机关形成一定的压力，不利于检察机关搜集更多的证据以顺利开展侦查工作，使检察机关在打击职务犯罪的过程中显得较为被动，甚至有可能失去打击犯罪的良好时机。新《律师法》的规定无可非议，其本身是法治进步的体现，但是检察机关必须在现行法律制度框架内，寻求可行的路径，变革工作方法，以切实履行法律赋予的职责。

（二）检察机关在新《律师法》背景下的办案路径选择

为了应对新法的挑战，同时为了职务犯罪活动的顺利展开，笔者认为检察机关在职务犯罪办案过程中可行的路径就是尽量将办案的重心前移，适当突出初查程序的地位。具体而言，就是将侦查程序中所要完成的工作尽量前移至初查阶段，这样不但可以化解新《律师法》对侦查工作的一些挑战，还可以很好地推动职务犯罪办案程序的进行，实现法律赋予检察机关的司法职能。为了实现这一目的，笔者对检察机关在新《律师法》背景下的办案方法作出如下建议：

第一、加强情报信息的管理

在新《律师法》实施的背景下，检察机关在侦查活动中的权力受到一定的限制，因此检察机关必须改变原有的工作方法，特别是应该加强初查程序中的情报信息管理，建立一整套长效的、科学的情报信息管理机制。具体而言，检察机关不能过度依赖于侦查阶段对信息的获取，而是应该主动出击，动态管理情报信息，特别是应该有专门的情报管理人员，定期整理相关信息，并且向相关领导通报，寻求对策。

第二、重视初查制度的地位和作用。

初查制度由于其非法定性曾经遭受一些非议，但是在新《律师法》背景下，其对打击职务犯罪的重要性日益突出。因此，检察机关应该重视初查制度、善于利用初查制度。此外，立法机关也应该发现初查制度的价值，在我国尚没有专门立法针对职务犯罪的侦查程序的前提下，可以使刑事诉讼法吸纳初查程序，实现初查制度侦查化。

三、职务犯罪初查制度的侦查化变革

（一）初查程序侦查化的原因