浅析业主的建筑物区分所有权

吴金成


　　业主的建筑物区分所有权，是指权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权的结合。
　　业主的建筑物区分所有权将建筑物的特定部分作为所有权的标的，似乎与物权客体须为独立物，以及一物一权原则相违背。其实不然，一栋建筑物分为若干部分，业主各自拥有每部分的所有权，已成为一种普遍的社会现象，而且这样也不妨碍物权的公示，不妨碍交易的安全。认识这一点，是正确理解业主的建筑物区分所有权的前提。在实践中，我们该以什么标准来区分业主的建筑物区分所有权中专有权的客体呢？笔者认为，要从以下三个方面加以区分：
　　1、该部分在构造上具有独立性，可以与其他部分相区分和隔离开来。比如，一栋建筑物里的一套住宅就属于一个独立的部分。
　　2、该部分可以用来居住、工作，或者可作其他用途，在使用上具有独立性。
　　3、该部分拥有独立的出入门口，无需借助其他相邻门户就可出入。
　　根据物权法的规定，业主的建筑物区分所有权的内容，主要包括区分所有建筑物专有部分的单独所有权、共有部分的共有权，以及因区分所有权人的共同关系所产生的管理权。
　　（一）专有部分的单独所有权，是指业主对其专有的部分享有的权利和承担的义务。专有部分是在一栋建筑物内区分出来的在构造上和使用上具有独立性住宅单元和经营性用房等其他单元。业主对该部分具有占有、使用、收益和处分的排他性支配权，不受他人的干扰，具有一般所有权的属性。同时，该专有部分与建筑物上其他专有部分密切联系，具有共同的利益，业主在行使专有部分的权利时，不得危机整栋建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
　　（二）共有部分的共有权，是指业主对建筑物专有部分以外的共有部分所享有的权利和承担的义务。共有部分通常包括地基、屋顶、楼梯、走廊、电梯、给排水系统、大门、小区内的公共道路、公共绿地等。共有部分为全体业主所共有，不得分割，也不得单独转让。业主转让专有部分的所有权的，其对建筑物共有部分所享有的共有权和共同管理权也一并转让。
　　（三）共同管理权，是基于业主的共有关系而产生的权利义务。他的内容主要有以下几个方面：
　　1、业主有权设立业主大会并选举业主委员会。业主大会或者业主委员为的决定，对全体业主具有约束力。
　　2、业主可以决定涉及区分建筑物的有关事项。比如，制定和修改业主大会议事规则、筹集和使用建筑物的维修基金，以及有关区分建筑物的其他的重大事项。
　　3、业主可以自行管理建筑物，也可以委托他人代为管理。对聘请的物业不满意的，还可以更换。


作者：吴金成。
工作单位：广西荔浦县人民法院。
河北省唐山市人大常委会


唐山市人大常委会《关于修改〈唐山市农作物种子管理办法〉的决定》

河北省人民代表大会常务委员会关于批准唐山市人大常委会
《关于修改〈唐山市农作物种子管理办法〉的决定》的决定


（2002年7月30日河北省第九届人民代表大会
常务委员会第二十八次会议通过）

河北省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议决定，批准唐山市人大常委会《关于修改〈唐山市农作物种子管理办法〉的决定》，由唐山市人民代表大会常务委员会公布施行。

附1：


唐山市人民代表大会常务委员会关于
修改《唐山市农作物种子管理办法》的决定

（2002年5月18日唐山市第十一届人大常委会第三十次会议通过 2002年7月30日河北省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准）

唐山市第十届人民代表大会常委会第三十次会议审议了市政府关于《唐山市农作物种子管理办法修订案（草案）》的议案，决定对《唐山市农作物种子管理办法》作如下修改：
一、第一条修改为：“为保证《中华人民共和国种子法》和有关法律法规在本行政区域内的贯彻执行，发挥种子在农业发展中的基础作用，结合本市实际，制定本办法”。
二、第二条原第二款、第三款删除，原第四款改为第二款，修改为：“各级工商行政管理、财政等部门按照各自职责配合农业行政主管部门做好农作物种子管理工作。”
三、第三条第一款改为：“市、县（市）区人民政府扶持种子事业发展的专款和储备备荒种子专项资金，应当列入本级政府财政预算。”
删除第三条第二款。
四、增加一条作为第四条：“市、县（市）区人民政府对种子管理工作所需经费应当予以保障。
农业行政主管部门及其工作人员不得参与和从事种子生产、经营活动；种子生产经营机构不得参与和从事种子行政管理工作。种子管理机构与生产、经营机构在人员和财务上必须分开。”
五、原第四条第五条合并作为修改后的第五条，修改为：“单位或者个人申领主要农作物商品种子生产许可证应当符合《河北省实施〈中华人民共和国种子法〉办法》第二十二条的规定并提交下列文件：（一）单位负责人签署的《种子生产许可证申请表》；（二）种子生产基地的情况介绍；（三）主要技术人员技术资格证明。”
六、删除原第六条中的第一款、第二款的一至五项，与原第七条合并作为第六条，修改为：“申领种子经营许可证的单位和个人，应当符合《河北省实施〈中华人民共和国种子法〉办法》第二十九条或者第三十条的规定并提交下列文件：（－）单位负责人签署的《种子经营许可证申请表》；（二）检验人员的技术资格证明；（三）有关经营的场地、自有资金、设施、设备等资料；（四）法律法规规定的其他文件。”
七、原第八条改为第七条：“有下列情形之一的，可以不办理种子经营许可证，但应当依法办理营业执照：（一）种子经营者专门经营不再分装的包装种子的；（二）受具有种子经营许可证的种子经营者书面委托代销其他种子的；（三）种子经营者在其经营许可证规定的有效区域内设立分支机构的。”
八、原第九条改为第八条，第一款修改为：“许可证发放实行分级审批制度。”
第二款修改为：“生产、经营主要农作物杂交种子、亲本种子、常规作物原种种子的种子生产许可证、种子经营许可证由县级人民政府农业行政主管部门审核后报省农业行政主管部门核发。”
第三款修改为：“主要农作物常规种子的大田用种生产许可证由生产所在地县级人民政府农业行政主管部门核发（路南区和路北区由市农业行政主管部门核发）。”
第四款修改为：“其他种子经营许可证由种子经营者所在地县级人民政府农业行政主管部门审核，报市农业行政主管部门核发。”
九、删除原第十条和第十二条。
十、原第十一条改为第九条，修改为：“生产、经营的商品种子必须达到国家规定的质量标准方可销售。”
十一、原第十三条改为第十条，修改为：“生产、经营商品种子的，预约、承约双方以及供需双方应当依法签订书面合同。
种子经营者销售的商品种子应当符合农业部《农作物商品种子加工包装规定》和《农作物种子标签管理办法》有关包装、标签的规定。
销售商品种子的应当向购买者同时开具发票和市农业行政主管部门统一印制的质量监督卡。
经营进口农作物种子，包装上应附有中文说明。”
十二、原第十四条改为第十一条和第十二条，分别为：
第十一条 任何单位和个人不得经营、推广未审定通过的主要农作物品种。”
第十二条 “主要农作物新品种（品系）经过两年以上试验，经市农业行政主管部门组织农作物品种专家认定确有示范生产价值的，可以列入农业技术推广单位的示范计划。”
十三、删除原第十五条。
十四、增加第十三、十四、十五、十六条，分别为：
第十三条 “种子生产、经营单位和个人应当按照《中华人民共和国种子法》第二十五条、第三十六条的规定建立种子生产、经营档案。”
第十四条 “禁止任何单位和个人从事下列活动：（一）生产、经营假劣种子；（二）伪造、变造、买卖、租借种子生产许可证、种子经营许可证；（三）无许可证或者未按照许可证的规定生产、经营种子。”
第十五条 “市、县（市）区农业行政主管部门每年应当制定农作物种子监督检验计划，委托具有检验资格的种子检验机构进行检验。被检验者应当按照国家的有关规定提供抽检样品。”
第十六条 “种子使用者因种子质量问题遭受损失的，由种子经营者按照《河北省实施〈中华人民共和国种子法〉办法》第四十一条的规定予以赔偿。”
十五、删除原第十六、十七、十八、十九、二十条，增加第十七、十八、十九、二十、二十一、二十二条，分别为：
第十七条 “违反本办法规定，生产、经营假、劣种子的，由农业行政主管部门或者工商行政管理部门按照《中华人民共和国种子法》第五十九条的规定处理。”
第十八条 “违反本办法规定，有下列行为之一的，由农业行政主管部门按照《中华人民共和国种子法》第六十条的规定处理：（一）未取得种子生产许可证或者伪造、变卖、租借种子生产许可证，或者未按照种子生产许可证的规定生产种子的；（二）未取得种子经营许可证或者伪造、变卖、租借种子经营许可证，或者未按照种子经营许可证的规定经营种子的”。
第十九条 “违反本办法规定，有下列行为之一的，由农业行政主管部门或者工商行政管理部门按照《中华人民共和国种子法》第六十二条的规定处理：（一）经营的种子应当包装而没有包装的；（二）经营的种子没有标签或者标签内容不符合规定的；（三）伪造、涂改标签或者试验、检验数据的；（四）未按规定制作、保存种子生产经营档案的。”
第二十条 “违反本办法规定，经营、推广应当审定而未审定通过的种子的，由农业行政主管部门按照《中华人民共和国种子法》第六十四条的规定处理。”
第二十一条 “农业行政主管部门违反本办法规定，对不具备条件的种子生产者、经营者核发种子生产许可证或者种子经营许可证的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
第二十二条 “种子行政管理人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，或者违反本办法规定从事种子生产、经营活动的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
十六、原第二十一条改为第二十三条，修改为：“当事人不服行政机关处罚决定，可以依法申请复议或起诉。逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。”
十七、原第二十二条改为第二十四条。
此外，有些条款在保持原意的基础上根据结构变化和需要，作了相应调整和文字表述修改。
本决定自公布之日起施行。
《唐山市农作物种子管理办法》根据本决定作相应修改，重新公布。
附2：
唐山市农作物种子管理办法

（1996年8月30日唐山市第十届人民代表大会常务委员会第二十三次会议通过 1996年11月3日河北省第八届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准 2002年5月18日唐山市第十一届人民代表大会常务委员会第三十次会议修正 2002年7月30日河北省第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议批准）

第一条 为保证《中华人民共和国种子法》和有关法律法规在本行政区域内的贯彻执行，发挥种子在农业发展中的基础作用，结合本市实际，制定本办法。
第二条 市、县（市）区人民政府农业行政主管部门负责本行政区域内农作物种子管理工作。
各级工商行政管理、财政等部门按照各自的职责配合农业行政主管部门做好农作物种子管理工作。
种子管理人员执行公务时，必须按规定持证上岗，严格执法。
第三条 市、县（市）区人民政府扶持种子事业发展的专款和储备备荒种子专项资金，应当列入本级政府财政预算。
第四条 市、县（市）区人民政府对种子管理工作所需经费应当予以保障。
农业行政主管部门及其工作人员不得参与和从事种子生产、经营活动；种子生产经营机构不得参与和从事种子行政管理工作。种子管理机构与生产经营机构在人员和财务上必须分开。
第五条 单位或者个人申领主要农业作物商品种子生产许可证，应当符合《河北省实施〈中华人民共和国种子法〉办法》第二十二条的规定并提交下列文件：
（一）单位负责人签署的《种子生产许可证申请表》；
（二）种子生产基地的情况介绍；
（三）主要技术人员技术资格证明。
第六条 申领种子经营许可证的单位和个人，应当符合《河北省实施〈中华人民共和国种子法〉办法》第二十九条或者第三十条的规定并提交下列文件：
（一）单位负责人签署的《种子经营许可证申请表》；
（二）检验人员的技术资格证明；
（三）有关经营的场地、自有资金、设施、设备等资料；
（四）法律法规规定的其他文件。
第七条 有下列情形之一的，可以不办理种子经营许可证，但应当依法办理营业执照：
（一）种子经营者专门经营不再分装的包装种子的；
（二）受具有种子经营许可证的种子经营者书面委托代销其种子的；
（三）种子经营者在其经营许可证规定的有效区域内设立分支机构的。
第八条 许可证发放实行分级审批制度。
生产、经营农作物杂交种子、亲本种子、常规作物原种种子的种子生产许可证、种子经营许可证由县级人民政府农业行政主管部门审核后报省农业行政主管部门核发。
主要农业作物常规种子的大田用种生产许可证由生产所在地县级人民政府农业行政主管部门核发（路南区和路北区由市农业行政主管部门核发）。
其他种子经营许可证由种子经营者所在地县级人民政府农业行政主管部门审核，报市农业行政主管部门核发。
第九条 生产、经营的商品种子必须达到国家规定的质量标准方可销售。
第十条 生产、经营商品种子的，预约、承约双方以及供需双方应当依法签订书面合同。
种子经营者销售的商品种子应当符合农业部《农作物商品种子加工包装规定》和《农作物种子标签管理办法》有关包装、标签的规定。
销售商品种子的应当向购买者同时开具发票和市农业行政主管部门统一印制的质量监督卡。
经营进口农作物种子，包装上应附有中文说明。
第十一条 任何单位和个人不得经营、推广未审定通过的主要农作物品种。
第十二条 主要农作物新品种（品系）经过两年以上试验，经市农业行政主管部门组织农作物品种专家认定确有示范生产价值的，可以列入农业技术推广单位的示范计划。
第十三条 种子生产、经营单位和个人应当按照《中华人民共和国种子法》第二十五条、第三十六条的规定建立种子生产、经营档案。
第十四条 禁止任何单位和个人从事下列行为：
（一）生产、经营假劣种子；
（二）伪造、变造、买卖、租借种子生产许可证、种子经营许可证；
（三）无许可证或者未按照许可证的规定生产、经营种子。
第十五条 市、县（市）区农业行政主管部门每年应当制定农作物种子监督检验计划，委托具有检验资格的种子检验机构进行检验。被检验者应当按照国家的有关规定提供抽检样品。
第十六条 种子使用者因种子质量问题遭受损失的，由种子经营者按照《河北省实施〈中华人民共和国种子法〉办法》第四十一条的规定予以赔偿。
第十七条 违反本办法规定，生产、经营假、劣种子的，由农业行政主管部门或者工商行政管理机关按照《中华人民共和国种子法》第五十九条的规定处理。
第十八条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由农业行政主管部门按照《中华人民共和国种子法》第六十条的规定处理：
（一）未取得种子生产许可证或者伪造、变造、买卖、租借种子生产许可证，或者未按照种子生产许可证的规定生产种子的；
（二）未取得种子经营许可证或者伪造、变造、买卖、租借种子经营许可证，或者未按照种子经营许可证的规定经营种子的。
第十九条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由农业行政主管部门或者工商行政管理机关按照《中华人民共和国种子法》第六十二条的规定处理：
（－）经营的种子应当包装而没有包装的；
（二）经营的种子没有标签或者标签内容不符合规定的；
（三）伪造、涂改标签或者试验、检验数据的；
（四）未按规定建立、保存种子生产经营档案的。
第二十条 违反本办法规定，经营、推广应当审定而未审定通过的种子的，由农业行政主管部门按照《中华人民共和国种子法》第六十四条的规定处理。
第二十一条 农业行政主管部门违反本办法规定，对不具备条件的种子生产者、经营者核发种子生产许可证或者种子经营许可证的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十二条 种子行政管理人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守的，或者违反本办法规定从事种子生产、经营活动的，给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第二十三条 当事人不服行政机关处罚决定，可以依法申请复议或起诉，逾期不申请复议，不起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
第二十四条 本办法自公布之日起施行。