进出口食品安全管理办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 08:13:27   浏览:9441   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

进出口食品安全管理办法

国家质量监督检验检疫总局


国家质量监督检验检疫总局《进出口食品安全管理办法》(总局令第144号)


第144号



《进出口食品安全管理办法》已经2010年7月22日国家质量监督检验检疫总局局务会议审议通过,现予公布,自2012年3月1日起施行。





局 长


二〇一一年九月十三日





进出口食品安全管理办法



第一章 总则

第一条 为保证进出口食品安全,保护人类、动植物生命和健康,根据《中华人民共和国食品安全法》(以下简称食品安全法)及其实施条例、《中华人民共和国进出口商品检验法》及其实施条例、《中华人民共和国进出境动植物检疫法》及其实施条例和《国务院关于加强食品等产品安全监督管理的特别规定》等法律法规的规定,制定本办法。

第二条 本办法适用于进出口食品的检验检疫及监督管理。

进出口食品添加剂、食品相关产品、水果、食用活动物的安全管理依照有关规定执行。

第三条 国家质量监督检验检疫总局(以下简称国家质检总局)主管全国进出口食品安全监督管理工作。

国家质检总局设在各地的出入境检验检疫机构(以下简称检验检疫机构)在国家质检总局的统一领导下,依法做好进出口食品安全监督管理工作。

第四条 国家质检总局对进口食品境外生产企业实施注册管理,对向中国境内出口食品的出口商或者代理商实施备案管理,对进口食品实施检验,对出口食品生产企业实施备案管理,对出口食品原料种植、养殖场实施备案管理,对出口食品实施监督、抽检,对进出口食品实施分类管理、对进出口食品生产经营者实施诚信管理。

第五条 进出口食品生产经营者应当依法从事生产经营活动,对社会和公众负责,保证食品安全,诚实守信,接受社会监督,承担社会责任。

第六条 检验检疫机构从事进出口食品安全监督管理的人员(以下简称检验检疫人员)应当具有相关的专业知识,尽职尽责。



第二章 食品进口

第七条 国家质检总局依据中国法律法规规定对向中国出口食品的国家或者地区的食品安全管理体系和食品安全状况进行评估,并根据进口食品安全监督管理需要进行回顾性审查。

国家质检总局依据中国法律法规规定、食品安全国家标准要求、国内外疫情疫病和有毒有害物质风险分析结果,结合前款规定的评估和审查结果,确定相应的检验检疫要求。

第八条 进口食品应当符合中国食品安全国家标准和相关检验检疫要求。食品安全国家标准公布前,按照现行食用农产品质量安全标准、食品卫生标准、食品质量标准和有关食品的行业标准中强制执行的标准实施检验。

首次进口尚无食品安全国家标准的食品,进口商应当向检验检疫机构提交国务院卫生行政部门出具的许可证明文件,检验检疫机构应当按照国务院卫生行政部门的要求进行检验。

第九条 国家质检总局对向中国境内出口食品的境外食品生产企业实施注册制度,注册工作按照国家质检总局相关规定执行。

向中国境内出口食品的出口商或者代理商应当向国家质检总局备案。申请备案的出口商或者代理商应当按照备案要求提供企业备案信息,并对信息的真实性负责。

注册和备案名单应当在总局网站公布。

第十条 进口食品需要办理进境动植物检疫审批手续的,应当取得《中华人民共和国进境动植物检疫许可证》后方可进口。

第十一条 对进口可能存在动植物疫情疫病或者有毒有害物质的高风险食品实行指定口岸入境。指定口岸条件及名录由国家质检总局制定并公布。

第十二条 进口食品的进口商或者其代理人应当按照规定,持下列材料向海关报关地的检验检疫机构报检:

(一)合同、发票、装箱单、提单等必要的凭证;

(二)相关批准文件;

(三)法律法规、双边协定、议定书以及其他规定要求提交的输出国家(地区)官方检疫(卫生)证书;

(四)首次进口预包装食品,应当提供进口食品标签样张和翻译件;

(五)首次进口尚无食品安全国家标准的食品,应当提供本办法第八条规定的许可证明文件;

(六)进口食品应当随附的其他证书或者证明文件。

报检时,进口商或者其代理人应当将所进口的食品按照品名、品牌、原产国(地区)、规格、数/重量、总值、生产日期(批号)及国家质检总局规定的其他内容逐一申报。

第十三条 检验检疫机构对进口商或者其代理人提交的报检材料进行审核,符合要求的,受理报检。

第十四条 进口食品的包装和运输工具应当符合安全卫生要求。

第十五条 进口预包装食品的中文标签、中文说明书应当符合中国法律法规的规定和食品安全国家标准的要求。

第十六条 检验检疫机构应当对标签内容是否符合法律法规和食品安全国家标准要求以及与质量有关内容的真实性、准确性进行检验,包括格式版面检验和标签标注内容的符合性检测。

进口食品标签、说明书中强调获奖、获证、产区及其他内容的,或者强调含有特殊成分的,应当提供相应证明材料。

第十七条 进口食品在取得检验检疫合格证明之前,应当存放在检验检疫机构指定或者认可的监管场所,未经检验检疫机构许可,任何单位和个人不得动用。

第十八条 进口食品经检验检疫合格的,由检验检疫机构出具合格证明,准予销售、使用。检验检疫机构出具的合格证明应当逐一列明货物品名、品牌、原产国(地区)、规格、数/重量、生产日期(批号),没有品牌、规格的,应当标明“无”。

进口食品经检验检疫不合格的,由检验检疫机构出具不合格证明。涉及安全、健康、环境保护项目不合格的,由检验检疫机构责令当事人销毁,或者出具退货处理通知单,由进口商办理退运手续。其它项目不合格的,可以在检验检疫机构的监督下进行技术处理,经重新检验合格后,方可销售、使用。

第十九条 检验检疫机构对进口食品的进口商实施备案管理。进口商应当事先向所在地检验检疫机构申请备案,并提供以下材料:

(一)填制准确完备的进口商备案申请表;

(二)工商营业执照、组织机构代码证书、法定代表人身份证明、对外贸易经营者备案登记表等的复印件并交验正本;

(三)企业质量安全管理制度;

(四)与食品安全相关的组织机构设置、部门职能和岗位职责;

(五)拟经营的食品种类、存放地点;

(六)2年内曾从事食品进口、加工和销售的,应当提供相关说明(食品品种、数量);

(七)自理报检的,应当提供自理报检单位备案登记证明书复印件并交验正本。

检验检疫机构核实企业提供的信息后,准予备案。

第二十条 进口食品的进口商应当建立食品进口和销售记录制度,如实记录进口食品的卫生证书编号、品名、规格、数量、生产日期(批号)、保质期、出口商和购货者名称及联系方式、交货日期等内容。记录应当真实,保存期限不得少于2年。

检验检疫机构应当对本辖区内进口商的进口和销售记录进行检查。  

第二十一条 国家质检总局对进口食品安全实行风险监测制度,组织制定和实施年度进口食品安全风险监测计划。

检验检疫机构根据国家质检总局进口食品安全风险监测计划,组织对进口食品进行风险监测,上报结果。

检验检疫机构应当根据进口食品安全风险监测结果,在风险分析的基础上调整对相关进口食品的检验检疫和监管措施。

第二十二条 进口食品原料全部用于加工后复出口的,检验检疫机构按照出口食品目的国(地区)技术规范的强制性要求或者贸易合同要求进行检验。

第二十三条 检验检疫机构发现不符合法定要求的进口食品时,可以将不符合法定要求的进口食品境外生产企业和出口商、国内进口商、报检人、代理人列入不良记录名单;对有违法行为并受到行政处罚的,可以将其列入违法企业名单并对外公布。



第三章 食品出口

第二十四条 出口食品生产经营者应当保证其出口食品符合进口国家(地区)的标准或者合同要求。

进口国家(地区)无相关标准且合同未有要求的,应当保证出口食品符合中国食品安全国家标准。

第二十五条 出口食品生产企业应当建立完善的质量安全管理体系。 

出口食品生产企业应当建立原料、辅料、食品添加剂、包装材料容器等进货查验记录制度。 

出口食品生产企业应当建立生产记录档案,如实记录食品生产过程的安全管理情况。 

出口食品生产企业应当建立出厂检验记录制度,依照本办法规定的要求对其出口食品进行检验,检验合格后方可报检。 

上述记录应当真实,保存期限不得少于2年。

第二十六条 国家质检总局对出口食品生产企业实施备案制度,备案工作按照国家质检总局相关规定执行。

第二十七条 检验检疫机构负责对辖区内出口食品生产企业质量安全管理体系运行情况进行监督管理。 

第二十八条 国家质检总局对出口食品原料种植、养殖场实施备案管理。出口食品原料种植、养殖场应当向所在地检验检疫机构办理备案手续。

实施备案管理的原料品种目录(以下称目录)和备案条件由国家质检总局另行制定。出口食品的原料列入目录的,应当来自备案的种植、养殖场。

国家质检总局统一公布备案的原料种植、养殖场名单。

第二十九条 备案种植、养殖场所在地检验检疫机构对备案种植、养殖场实施监督、检查,对达不到备案要求的,及时向所在地政府相关主管部门、出口食品生产企业所在地检验检疫机构通报。

生产企业所在地检验检疫机构应当及时向备案种植、养殖场所在地检验检疫机构通报种植、养殖场提供原料的质量安全和卫生情况。

第三十条 种植、养殖场应当建立原料的生产记录制度,生产记录应当真实,记录保存期限不得少于2年。备案种植、养殖场应当依照进口国家(地区)食品安全标准和中国有关规定使用农业化学投入品,并建立疫情疫病监测制度。备案种植、养殖场应当为其生产的每一批原料出具出口食品加工原料供货证明文件。 

第三十一条 国家质检总局对出口食品安全实施风险监测制度,组织制定和实施年度出口食品安全风险监测计划。

检验检疫机构根据国家质检总局出口食品安全风险监测计划,组织对本辖区内出口食品实施监测,上报结果。

检验检疫机构应当根据出口食品安全风险监测结果,在风险分析基础上调整对相关出口食品的检验检疫和监管措施。

第三十二条 出口食品的出口商或者其代理人应当按照规定,持合同、发票、装箱单、出厂合格证明、出口食品加工原料供货证明文件等必要的凭证和相关批准文件向出口食品生产企业所在地检验检疫机构报检。报检时,应当将所出口的食品按照品名、规格、数/重量、生产日期逐一申报。

第三十三条 直属检验检疫局根据出口食品分类管理要求、本地出口食品品种、以往出口情况、安全记录和进口国家(地区)要求等相关信息,通过风险分析制定本辖区出口食品抽检方案。

检验检疫机构按照抽检方案和相应的工作规范、规程以及有关要求对出口食品实施抽检。

有双边协定的,按照其要求对出口食品实施抽检。

第三十四条 出口食品符合出口要求的,由检验检疫机构按照规定出具通关证明,并根据需要出具证书。出口食品进口国家(地区)对证书形式和内容有新要求的,经国家质检总局批准后,检验检疫机构方可对证书进行变更。

出口食品经检验检疫不合格的,由检验检疫机构出具不合格证明。依法可以进行技术处理的,应当在检验检疫机构的监督下进行技术处理,合格后方准出口;依法不能进行技术处理或者经技术处理后仍不合格的,不准出口。

第三十五条 出口食品的包装和运输方式应当符合安全卫生要求,并经检验检疫合格。 

第三十六条 对装运出口易腐烂变质食品、冷冻食品的集装箱、船舱、飞机、车辆等运载工具,承运人、装箱单位或者其代理人应当在装运前向检验检疫机构申请清洁、卫生、冷藏、密固等适载检验;未经检验或者经检验不合格的,不准装运。

第三十七条 出口食品生产企业应当在运输包装上注明生产企业名称、备案号、产品品名、生产批号和生产日期。检验检疫机构应当在出具的证单中注明上述信息。进口国家(地区)或者合同有特殊要求的,在保证产品可追溯的前提下,经直属检验检疫局同意,标注内容可以适当调整。

需要加施检验检疫标志的,按照国家质检总局规定加施。

第三十八条 出口食品经产地检验检疫机构检验检疫符合出口要求运往口岸的,产地检验检疫机构可以采取监视装载、加施封识或者其他方式实施监督管理。

第三十九条 出口食品经产地检验检疫机构检验检疫符合出口要求的,口岸检验检疫机构按照规定实施抽查,口岸抽查不合格的,不得出口。

口岸检验检疫机构应当将有关信息及时通报产地检验检疫机构,并按照规定上报。产地检验检疫机构应当根据不合格原因采取相应监管措施。

第四十条 检验检疫机构发现不符合法定要求的出口食品时,可以将其生产经营者列入不良记录名单;对有违法行为并受到行政处罚的,可以将其列入违法企业名单并对外公布。 



第四章 风险预警及相关措施

第四十一条 国家质检总局对进出口食品实施风险预警制度。

进出口食品中发现严重食品安全问题或者疫情的,以及境内外发生食品安全事件或者疫情可能影响到进出口食品安全的,国家质检总局和检验检疫机构应当及时采取风险预警及控制措施。

第四十二条 国家质检总局和检验检疫机构应当建立进出口食品安全信息收集网络,收集和整理食品安全信息,主要包括:

(一)检验检疫机构对进出口食品实施检验检疫发现的食品安全信息;

(二)行业协会、消费者反映的进口食品安全信息;

(三)国际组织、境外政府机构发布的食品安全信息、风险预警信息,以及境外行业协会等组织、消费者反映的食品安全信息;

(四)其他食品安全信息。

第四十三条 检验检疫机构对经核准、整理的食品安全信息,按照规定的要求和程序向国家质检总局报告并向地方政府、有关部门通报。

第四十四条 国家质检总局和直属检验检疫局按照相关规定对收集到的食品安全信息进行风险分析研判,确定风险信息级别。

第四十五条 国家质检总局和直属检验检疫局应当根据食品安全风险信息的级别发布风险预警通报。国家质检总局视情况可以发布风险预警通告,并决定采取以下控制措施:

(一)有条件地限制进出口,包括严密监控、加严检验、责令召回等;

(二)禁止进出口,就地销毁或者作退运处理;

(三)启动进出口食品安全应急处置预案。

检验检疫机构负责组织实施风险预警及控制措施。

第四十六条 国家质检总局可以参照国际通行做法,对不确定的风险直接发布风险预警通报或者风险预警通告,并采取本办法第四十五条规定的控制措施。同时及时收集和补充有关信息和资料,进行风险分析。

第四十七条 进出口食品安全风险已不存在或者已降低到可接受的程度时,应当及时解除风险预警通报和风险预警通告及控制措施。

第四十八条 进口食品存在安全问题,已经或者可能对人体健康和生命安全造成损害的,进口食品进口商应当主动召回并向所在地检验检疫机构报告。进口食品进口商应当向社会公布有关信息,通知销售者停止销售,告知消费者停止使用,做好召回食品情况记录。

检验检疫机构接到报告后应当组织核查,根据产品影响范围按照规定上报。

进口食品进口商不主动实施召回的,由直属检验检疫局向其发出责令召回通知书并报告国家质检总局。必要时,国家质检总局可以责令其召回。国家质检总局可以发布风险预警通报或者风险预警通告,并采取本办法第四十五条规定的措施以及其他避免危害发生的措施。

第四十九条 发现出口的食品存在安全问题,已经或者可能对人体健康和生命安全造成损害的,出口食品生产经营者应当采取措施,避免和减少损害的发生,并立即向所在地检验检疫机构报告。

第五十条 检验检疫机构在依法履行进出口食品检验检疫监督管理职责时有权采取下列措施:

(一)进入生产经营场所实施现场检查;

(二)查阅、复制、查封、扣押有关合同、票据、账簿以及其他有关资料;

(三)查封、扣押不符合法定要求的产品,违法使用的原料、辅料、添加剂、农业投入品以及用于违法生产的工具、设备;

(四)查封存在危害人体健康和生命安全重大隐患的生产经营场所。

第五十一条 检验检疫机构应当按照有关规定将采取的控制措施向国家质检总局报告并向地方政府、有关部门通报。

国家质检总局按照有关规定将相关食品安全信息及采取的控制措施向有关部门通报。



第五章 法律责任

第五十二条 违反本办法第十七条指定场所监管相关规定,没有违法所得的,由检验检疫机构责令改正,处1万元以下罚款。

第五十三条 销售、使用经检验不符合食品安全国家标准的进口食品,由检验检疫机构按照食品安全法第八十九条、第八十五条的规定给予处罚。

第五十四条 进口商有下列情形之一的,由检验检疫机构按照食品安全法第八十九条、八十七条的规定给予处罚:

(一)未建立食品进口和销售记录制度的;

(二)建立的食品进口和销售记录没有如实记录进口食品的卫生证书编号、品名、规格、数量、生产日期(批号)、保质期、出口商和购货者名称及联系方式、交货日期等内容的;

(三)建立的食品进口和销售记录保存期限少于2年的。

第五十五条 出口食品原料种植、养殖场有下列情形之一的,由检验检疫机构责令改正,有违法所得的,处违法所得3倍以下罚款,最高不超过3万元;没有违法所得的,处1万元以下罚款:

(一)出口食品原料种植、养殖过程中违规使用农业化学投入品的;

(二)相关记录不真实或者保存期限少于2年的。

出口食品生产企业生产出口食品使用的原料未按照规定来自备案基地的,按照前款规定给予处罚。

第五十六条 有下列情形之一的,由检验检疫机构按照食品安全法第八十九条、第八十五条的规定给予处罚:

(一)未报检或者未经监督、抽检合格擅自出口的;

(二)擅自调换经检验检疫机构监督、抽检并已出具检验检疫证明的出口食品的。

第五十七条 进出口食品生产经营者、检验检疫机构及检验检疫人员有其他违法行为的,按照相关法律法规的规定处理。



第六章 附则

第五十八条 进出口食品生产经营者包括进出口食品的生产企业、进出口商和代理商。

第五十九条 进出海关特殊监管区域的食品以及边境小额和互市贸易进出口食品的检验检疫监督管理,按照国家质检总局有关规定办理。

第六十条 以快件、邮寄和旅客携带方式进出口食品的,应当符合国家质检总局相关规定。

第六十一条 进出口用作样品、礼品、赠品、展示品等非贸易性的食品,进口用作免税经营的、使领馆自用的食品,出口用作使领馆、中国企业驻外人员等自用的食品,按照国家有关规定办理。

第六十二条 供香港、澳门特别行政区、台湾地区的食品,国家有另行规定的,从其规定。

第六十三条 本办法由国家质检总局负责解释。

第六十四条 本办法自2012年3月1日起施行。


下载地址: 点击此处下载
商品房预售登记备案制度初探

陈永亮 深圳市农科房地产开发公司法律部


当前,很多地方房地产市场主管部门统一制作的《房地产预售合同》中明确约定“卖方应于本房地产预售合同生效之日起七日内将该合同向房地产产权登记机关作登记备案”,相当多的购房人也都认为只要其与开发商签订的《房地产预售合同》经过了国土产权部门的备案登记,就被赋予了合同的法律效力,因此可以躺在权利的温床上高枕无忧,根本不用担心被不良的开发商“一房多卖”而落得“钱房两空”。笔者针对相当多的购房者将自己房产权利能否得到有效保障的希望都寄托在商品房预售登记备案制度上的心理,就商品房预售登记备案制度的法律基础、法律性质与法律效力等相关问题发表以下浅见,求教于诸方家。
一、商品房预售登记备案制度的法律基础
1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。
2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。
第13条还规定:“开发企业未按本办法办理预售登记,取得商品房预售许可证明预售商品房的,责令停止预售、补办手续,没收违法所得,并可处以已收取的预付款1%以下的罚款”。
3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内,到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。
上述条款是我国现行法律对商品房预售进行登记备案的规定,不难看出国家实行登记备案制度的立法目的主要是通过对商品房预售合同的管理,对房地产开发商预售商品房行为的合法性进行审查,以保护预购人的合法权益,进而防止预售期间“一房多卖”现象的发生。但是如何理解商品房预售登记备案制度的法律性质?经登记备案的商品房买卖合同能产生什么样的法律效力,未经办理登记备案又能产生什么样的法律后果,此类法律规定并未予以明确。那么,地方性法规对此是否加以补充,对该法律制度进行完善呢?我们通过对上海和广东两地的相关规定进行分析,发现目前对该制度的认识与做法也存在不同的观点与分歧:
1、《上海市房地产登记条例》第32条规定:“下列房地产权利的文件,当事人应当备案登记:(1)商品房预售及变更合同;……当事人未办理前款所列文件登记的不得对抗第三人”,可见,其认为登记备案为商品房预售合同的对抗要件,不否认未经登记备案的预售合同的法律效力,但没有对抗第三人的效力。
2、《珠海市房地产登记条例》第47条规定:“商品房预售人不依法办理商品房预售合同登记备案手续,造成商品房预售合同无效……”,可见,其认为登记备案为商品房预售合同的生效要件,没有登记备案的商品房预售合同是无效并得不到法律保护的。
3、《深圳经济特区房地产转让条例》第38条规定:“房地产开发商应当按房地产登记机关的规定将预售房地产的 买卖合同向房地产登记机关备案”。第61条还规定:“房地产开发商预售房地产,未按规定将房地产买卖合同报登记机关备案而预售房地产的,由主管机关对转让人处以转让价款百分之五以下的罚款;转让人持有房地产 开发资质证的,可视情节轻重做出警告、不予资质年审或者吊销房地产开发资质证的处罚”,可见,其认为未经登记备案不影响商品房预售合同的民事法律效力,但开发商应承担相应的行政处罚责任。
二、商品房预售登记备案制度的性质与法律效力分析
由于国家未曾对商品房预售登记备案制度的性质有明确的界定,各地对此的做法也极不统一,那么,如何对该制度进行正确地认识与对待,就成为方家进行分析与探讨的一个热点。
笔者认为,商品房预售的登记备案制度可以保护购房者的合法权益,也可以避免和预防一些不必要的纠纷,在很大程度上起着维护不动产交易安全的作用。但该制度本身并不是一种物权登记,它使购房者取得了对尚未实际存在即尚在建的商品房的具有物权性质的期待权,而且我国相关法律法规只赋予了商品房预售登记行政上的意义,却未赋予其法律强制上的意义。如果将登记备案的行政义务与商品房预售合同的民事法律效力捆绑在一起,显然是不符合民法理论及相关法律规定的。
一直以来,我国的房地产管理法带有浓厚的行政管理色彩,从行政立法与民事立法的分工来看,同样应当将违反行政性规定的行为后果与违反民事法律规定的行为后果分开处理。行政立法是为了调整行政管理法律关系,其行政处罚方式多种多样,不但可以进行行政处罚,还可以进行经济制裁,甚至可以两者并用。但民事立法却是为了调整平等主体之间的民事法律关系,但不具有处罚性质。当这两种法律关系独立存在时,尚不存在争议;当行政责任与民事责任发生竞合时,同样应由这两种法律规范各司其责任,分别处理。如果以违反行政性规范为由而牵涉到民事行为无效,就相当于是用行政法规调整民事法律关系,从而混淆了两种规范的分工界限。从法理上来讲,行政法律规范的效力和适用范围,仅能限于行政法律关系本身,而不能越权涉及至民事法律关系,这是市场经济和社会法制化的基本要求。因此,只有法律和行政法规明确规定,违反了这种强制性规范的后果为无效时,才能依法认定这种行为无效。否则,只能按照相应的行政法规进行相应的行政处罚或经济制裁。
商品房预售合同的登记备案只作为一种行政意义上的义务,并非合同的生效要件,其所登记的是商品房预售合同中约定的债权债务关系。在传统民法中,登记制度是针对不动产的物权归属和变动而设计的,而预售的商品房是在建设中的期房,在买卖时还未建好,也不可能和现房那样成立完整意义上的房屋所有权或其他物权,更谈不上因物权的变动问题而产生对期房产权的登记。同时按照我国现行的“房屋登记是房屋所有权的制唯一公示方法”的原则,购房人在办理产权转移登记之前只能是债权人,不可能取得所购房屋的所有权,因此,商品房预售合同的登记备案也无法产生如同产权转移登记那样的对抗力的顺位保留的效力。
故此,可以认为,商品房预售合同的登记备案性质上应为国家对商品房预售所为的行政管理行为和措施,不是确认合同效力的必备条件,与商品房预售合同的民事法律效力是没有关系的。对此,近年来出台的广东省乃至最高人民法院的相关司法解释也都做过明确的确认。其中,广东省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第19条曾规定:“预售合同未经办理登记备案手续的,不影响预售合同的效力”,2003年6月1日正式施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条第1款也作了同样的规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持”。
三、 商品房预售登记备案的制度缺陷与补救
正是由于相关法律法规和司法解释都只赋予了商品房预售登记行政上的意义,却未赋予其法律强制上的意义,致使商品房的预售登记成为一个摆设,并导致商品房的一房多售和商品房抵押与预售的冲突,无法真正起到保护购房人之权益,维护财产交易安全的功能与作用。当商品房预售登记备案对一个买卖合同的效力问题并不产生任何影响,最多只承担一些行政处罚责任的时候,它就显得没有那么重要了,这样,承购人的合法权益遭受不良房地产开发商的不法侵害也就难以避免了。
也正因为如此,房地产开发企业可以将房屋多次销售给不同的人,也可以待楼价上涨后卖给他人赚取更高的利润。于是,商品房的一房多售、抵押后预售、预售后抵押的现象就多了起来,不久前在深圳发生的“香珠花园”事件,开发商一房多卖涉及房屋247套,涉案金额2亿多元;在上海发生的“天天花园”事件,279套房产被开发商卖了600多次,一套房产竟重复卖了7家;还有被数百业主和诸多媒体闹得沸沸扬扬的号称“广州生态第一盘” 的“广地花园”事件,开发商涉嫌骗贷,重复售楼资金过亿元……
此类恶意侵害买受人合法权益、严重影响到整个房地产行业的健康发展的不良事件在当前我国房地产法律体系业初步建立和完善,政府主管部门对房地产行业的管理、指导和监督职能不断加强的今天,为什么还是会屡见不鲜、层出不穷?笔者认为除了我国商品房市场仍处于发育阶段,市场主体的一些经营行为尚需规范、相关的法律仍需完善、行政管理无法到位、未能对整个市场给予严格地法律监督等诸多大环境的因素之外,还有一个重要的原因就是商品房预售登记备案制度的强制力度不够,未能够赋于品房预售登记备案制度的准物权效力,从而真正保护购房人最关心最需要的物权。
如果能将商品房预售登记备案制度上升到实质意义上法律强制的高度,则必然要求将登记作为预售合同的生效要件,从而使得经过商品房预售登记备案这一公示程序,使该合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。这样,才能强制房地产开发企业与购房者必须到有关部门进行合同登记,在思想上和行动上予以足够的重视,通过登记使合同产生公示和公信的法律效力,对抗第三人的购房行为和不良开发商的欺诈行径,减少商品房预售的纠纷,通过行政部门的登记监管行为,彻底打破房地产开发企业利用商品房预售套取资金、企图达到一本万利的美梦,从制度上杜绝房地产登记与管理上的漏洞,从而达到维护消费者的合法权益,维护正常的房地产开发秩序,促进整个国民经济快速、有序、健康的发展之根本目的。


财政部、中国人民银行关于印发《中央财政国库集中收付代理银行招投标管理暂行办法》的通知

财政部、中国人民银行


财政部、中国人民银行关于印发《中央财政国库集中收付代理银行招投标管理暂行办法》的通知

2003年3月7日 财库〔2003〕15号

财政部(国库司、国库支付中心),中国人民银行(国库局),各有关招投标机构,各国有独资商业银行、国有控股商业银行:
  根据《财政部、中国人民银行关于印发〈财政国库管理制度改革试点方案〉的通知》(财库〔2001〕24号)的要求,为了规范选择中央财政国库集中收付代理银行的招投标程序,积极推进财政国库管理制度改革,确保中央财政资金运行安全、高效,财政部、中国人民银行研究制定了《中央财政国库集中收付代理银行招投标管理暂行办法》,现予印发,请认真贯彻执行。
  附件:中央财政国库集中收付代理银行招投标管理暂行办法

附件:

中央财政国库集中收付代理银行招投标管理暂行办法

第一章 总则

  第一条 为积极推进财政国库管理制度改革,确保中央财政资金运行安全、高效,规范选择中央财政国库集中收付代理银行的招投标程序,依据有关法律、法规和制度规定,制定本办法。
  第二条 根据公开、公正、公平的原则,中央财政国库集中收付代理银行统一采取招投标方式确定。财政部另有规定的除外。
  第三条 中央财政国库集中收付代理银行招投标过程(包括招标、投标、评标、中标等),应严格按照《中华人民共和国招标投标法》、《政府采购法》以及相关的法规制度规定执行。
  第四条 中国人民银行国库部门负责对商业银行代理国库集中收付业务的资格进行认证。
  第五条 财政部国库部门在认定具备代理国库集中收付业务资格的银行范围内开展招投标组织实施工作,并确认招标结果。

  第二章 银行代理资格标准

  第六条 申请代理国库集中收付业务的投标银行,应当具备以下条件:
  (一)持有中国人民银行核发的《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》,以及工商行政管理部门颁发的营业执照,并年检合格。
  (二)资金实力雄厚,资产状况良好,申请前三年内无重大金融、财经违法行为,具有较强的风险控制能力和较好的经营业绩。
  (三)能够满足代理国库集中收付业务需要的经营网点规模。
  (四)具备先进的资金汇划清算系统,保证本行系统同城转账实时、异地转账两小时内到账。
  (五)具备先进的信息反馈系统,能够及时、全面、准确地反映所代理的财政支付业务信息。
  (六)能够保证资金汇划系统和内部网络的安全性,并承担自身网络安全问题方面的有关责任。
  (七)内部管理规范,内控制度健全,具有严格的操作规程和保密措施。
  (八)财政部和中国人民银行规定的其他条件。

第三章 招标投标

  第七条 中央财政国库集中收付代理银行的招投标工作,由财政部国库部门委托在财政部登记备案的政府采购业务代理机构(以下简称“代理机构”)进行。
  第八条 代理机构根据财政部委托要求,编制招标文件和招标工作方案,报财政部国库部门。经财政部国库部门审批后,送财政部政府采购管理部门备案,并向具有代理国库集中收付业务投标资格的商业银行以投标邀请书方式发售招标文件。
  第九条 参加投标的商业银行应按照招标文件的要求认真准备投标文件和相关附件。
  第十条 代理机构应按照招标文件确定的时间、地点接受商业银行的投标。因特殊情况需要变更时,应按有关法律规定执行。
  第十一条 代理机构接受商业银行投标文件后,即按《中华人民共和国招标投标法》有关规定程序举行开标大会,各投标商业银行应按抽签顺序进行投标方案陈述,并由代理机构宣布中标基本条件、评标有关事项及评标安排。

第四章 评标中标

  第十二条 中央财政国库集中收付代理银行招投标的评标工作由评标委员会负责。评标委员会应根据有关规定组成,并遵循科学、择优、公正、公平的原则和事先确定的评标办法进行评标。评标工作应当体现服务、效率、权威的宗旨。
  第十三条 评标委员会由5位以上单数评委组成。评标委员会由代理机构和财政部各1人、不得少于2人的专家委员及不得少于1人的服务对象组成。
  第十四条 评标委员会组成人员应由代理机构商财政部国库部门提出候选人名单范围,并按规定程序报批后,随机抽取。
  第十五条 评标原则上采取综合评分办法。评标办法主要由有关指标和相应的评分标准两部分构成。根据管理要求,有关指标主要包括:资产质量与经营状况、银行信用等级、服务水平、信息系统、网点分布、风险控制等。
  第十六条 评标原则应当在评标开始前确定,并在招标文件中公开载明。
  第十七条 参加投标商业银行未能按照招标文件要求提请投标文件及相关附件的,即为废标。
  第十八条 评标委员会评标结束后,代理机构应在评标现场向评标委员会成员宣布评标结果,并在法定时间内将评标结果推荐给财政部。财政部国库部门根据推荐结果,按照法律、法规有关规定初步确定中标银行,并按规定程序报批确认后,通知代理机构向中标商业银行发送中标通知书。
  第十九条 中标通知书送达中标商业银行后,中标商业银行应与财政部正式签署《委托代理协议书》。中标通知书同时抄送中国人民银行国库部门,中标商业银行应与中国人民银行正式签署《支付清算协议》。
  第二十条 中标商业银行应严格遵守《委托代理协议书》和《支付清算协议》各项条款。对违反《委托代理协议书》和《支付清算协议》的有关行为,财政部、中国人民银行按相关规定予以处理。
  第二十一条 《委托代理协议书》未尽事宜,中标商业银行应严格按照财政部有关规定执行。
  第二十二条 《委托代理协议书》和《支付清算协议》要符合财政国库管理制度改革实施办法,因改革需要修订有关内容时,要商中标商业银行,并签订补充协议。

第五章 监督管理

  第二十三条 为保证招投标工作的公正合理,财政部应邀请监察机构参与投标、开标和评标全过程的监督工作。
  第二十四条 财政部、代理机构招投标工作人员和评标委员会组成人员应严格按照有关法律、法规组织招投标工作,并对涉及招投标有关的情况严格保密,如有违法、违规及泄露行为的,将按照有关规定追究当事人责任。
  第二十五条 中国人民银行国库部门在认定代理银行资格过程中,应遵循合法、合理、公开、公正原则,有违法、违规行为及由于资格认定原因带来损失的,应承担相应责任。
  第二十六条 因中标商业银行不执行或故意延迟执行财政部、中国人民银行委托事项并造成财政资金损失的,由中标商业银行承担相应的赔偿责任。中标商业银行工作人员如违反国家有关规定,由有关机关进行相应处罚。

第六章 附则

  第二十七条 财政部向中标商业银行支付业务代理手续费的办法另行规定。
  第二十八条 中标商业银行应根据招标文件要求在指定的时间内向代理机构支付相关费用。
  第二十九条 本办法由财政部和中国人民银行负责解释、说明、修改。
  第三十条  办法自2003年3月7日起执行。