最高人民法院


最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

（2004年11月23日最高人民法院审判委员会第1334次会议通过）
法释〔2005〕5号


最高人民法院公告
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》已于2004年11月23日由最高人民法院审判委员会第1334次会议通过，现予公布，自2005年8月1日起施行。

二○○五年六月十八日

根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定，结合民事审判实践，就审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律的问题，制定本解释。

一、土地使用权出让合同纠纷

第一条 本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。

第二条 开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。

本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。

第三条 经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。

　　当事人请求按照订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按照市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按照过错承担责任。

　　第四条 土地使用权出让合同的出让方因未办理土地使用权出让批准手续而不能交付土地，受让方请求解除合同的，应予支持。

第五条 受让方经出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门同意，改变土地使用权出让合同约定的土地用途，当事人请求按照起诉时同种用途的土地出让金标准调整土地出让金的，应予支持。

第六条 受让方擅自改变土地使用权出让合同约定的土地用途，出让方请求解除合同的，应予支持。

二、土地使用权转让合同纠纷

第七条 本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。

第八条 土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。

第九条 转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。

第十二条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

第十三条 土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。

三、合作开发房地产合同纠纷

第十四条 本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。

第十五条 合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。

当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。

第十六条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。

第十七条 投资数额超出合作开发房地产合同的约定，对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人的过错无法确定的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第十八条 房屋实际建筑面积少于合作开发房地产合同的约定，对房屋实际建筑面积的分配比例，当事人协商不成的，按照当事人的过错确定；因不可归责于当事人的事由或者当事人过错无法确定的，按照约定的利润分配比例确定。

第十九条 在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：

（一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；

（二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；

（三）擅自变更建设工程规划。

因当事人隐瞒建设工程规划变更的事实所造成的损失，由当事人按照过错承担。

第二十条 房屋实际建筑面积超出规划建筑面积，经有批准权的人民政府主管部门批准后，当事人对超出部分的房屋分配比例协商不成的，按照约定的利润分配比例确定。对增加的投资数额的承担比例，当事人协商不成的，按照约定的投资比例确定；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定。

第二十一条 当事人违反规划开发建设的房屋，被有批准权的人民政府主管部门认定为违法建筑责令拆除，当事人对损失承担协商不成的，按照当事人过错确定责任；过错无法确定的，按照约定的投资比例确定责任；没有约定投资比例的，按照约定的利润分配比例确定责任。

第二十二条 合作开发房地产合同约定仅以投资数额确定利润分配比例，当事人未足额交纳出资的，按照当事人的实际投资比例分配利润。

第二十三条 合作开发房地产合同的当事人要求将房屋预售款充抵投资参与利润分配的，不予支持。

第二十四条 合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十五条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。

第二十六条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。

第二十七条 合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

四、其它

第二十八条 本解释自2005年8月1日起施行；施行后受理的第一审案件适用本解释。

本解释施行前最高人民法院发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。




农业部 公安部


关于加强海上渔事纠纷和治安案件处理工作的通知

农业部 公安部
农渔发[2005]33号



沿海各省自治区直辖市渔业主管厅（局）、公安厅（局），各海区渔政渔港监督管理局：

近年来，由于海洋渔业体制的变化和渔船增多、渔场拥挤的矛盾日益突出，海上渔事纠纷增多。同时，由于海上渔事纠纷不能得到妥善处理而引发的治安案件数量也呈上升趋势，给渔民生命财产造成不必要的损失，已成为影响渔区社会稳定的消极因素，广大渔民对此反应强烈。为全面贯彻落实党中央提出的“执政为民”和构建社会主义和谐社会的要求，更好地维护海上正常的渔业作业秩序，防止和减少海上渔事纠纷及由此引发的治安案件发生，保障渔民群众的生命财产安全，现就进一步加强海上渔事纠纷和治安案件处理工作通知如下：

一、加强领导，高度重视海上渔事纠纷和治安案件处理工作

海上渔事纠纷具有突发性、易变性等特点，事关渔民生命财产安全和渔区社会稳定。沿海各级渔业行政主管部门和公安边防管理部门要在地方政府的领导下，将妥善处理海上渔事纠纷和有效防止渔事纠纷引发为治安案件，作为当前加强执政能力建设的一项重要内容，切实加强海上渔事纠纷及由此引发的治安案件处理工作的领导，做到领导落实、职能落实、制度落实、措施落实。

要不断加强对渔民的宣传、教育，增强渔民以协商方式解决海上渔事纠纷的意识，积极探索协商解决海上渔事纠纷的办法、途径，把为渔民服务工作落到实处。

要认真受理接报的每一起海上渔事纠纷或由此引发的治安案件。接报单位不得以任何借口相互推诿，贻误处理时机。对不属本部门职能范围或超出本单位处理能力的纠纷或案件，应及时向相关部门通报或向上级单位报告，力争把渔事纠纷控制在最低限度，尽可能避免海上渔事纠纷引发为治安案件。

要坚持公正、公平、公开原则，依法行政，严格执法，加强部门间、地区间的协调与合作，坚决杜绝地方保护主义。要在地方政府的领导下，建立部门间、地区间的海上渔事纠纷处理协调机制。

二、明确职责，充分发挥各部门作用

对海上渔业船舶间因船体碰撞、网具纠缠、捕捞渔船在养殖水域航行以及跨界交叉水域捕鱼权争议等原因引起的渔事纠纷，渔业行政主管部门要认真受理渔民的申诉，积极引导渔民在法律允许的范围内协商解决；对因渔事纠纷引发的故意破坏他人船舶设施、以暴力、胁迫等方式进行索赔、肆意抢夺他人渔获物或船载设备、敲诈勒索以及扣船、扣人、打人等违反治安管理行为，由公安边防管理部门依照有关治安管理法律法规处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（一）海上渔事纠纷以当事渔业船舶的船籍港渔业行政主管部门为主处理，船籍港公安边防管理部门予以配合；当事渔业船舶不属同一船籍港的，由两个船籍港渔业行政主管部门的共同上级渔业行政主管部门指定处理，相关公安边防管理部门予以配合。

（二）在我国管辖海域因海上渔事纠纷引发的治安案件，由渔事纠纷发生地就近（以下简称“就近”）的公安边防管理部门为主处理，船籍港公安边防管理部门、船籍港和就近的渔业行政主管部门予以配合。在我国管辖海域以外因海上渔事纠纷引发的治安案件，由船籍港公安边防管理部门为主处理，船籍港渔业行政主管部门予以配合。

（三）必要时，农业部渔政指挥中心和公安部边防管理局可分别指定相关的渔业行政主管部门和公安边防管理部门，对海上渔事纠纷及由此引发的治安案件进行处理。

三、加强部门合作，建立协作机制

各部门凡接到海上渔事纠纷或由此引发的治安案件报告，应及时向当事渔业船舶船籍港渔业行政主管部门和公安边防管理部门或就近的渔业行政主管部门和公安边防管理部门通报。沿海各级渔业行政主管部门和公安边防管理部门要进一步加强合作，建立定期或不定期的联席会议制度，加强沟通，及时研究、解决管理中存在的问题。要在当地政府的领导下，积极探索建立包括其他相关部门参加的海上渔事纠纷处理协调机制，制定海上渔事纠纷及由此引发的治安案件处理工作程序。渔政部门和公安边防管理部门必要时可开展海上渔业秩序专项整治联合行动，整合资源优势，提高管理效率。

沿海各级渔业行政主管部门和公安边防管理部门要按照本通知要求，认真做好各项落实工作，采取切实有效的管理措施，共同维护海上正常的渔业作业秩序和渔区社会稳定。

二〇〇五年十月二十一日