承德市个人住房置业贷款担保暂行办法

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 14:59:39   浏览:8834   来源:法律资料网
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承德市个人住房置业贷款担保暂行办法

河北省承德市人民政府


承德市人民政府关于印发《承德市个人住房置业贷款担保暂行办法》的通知


  各县(自治县)、区人民政府,市政府各部门:

  《承德市个人住房置业贷款担保暂行办法》已经二○○一年七月十六日市政府常务会议第三十九次会议通过,现印发给你们,望遵照执行。

                         二○○一年八月二日

  第一条 为深化城镇住房制度改革,支持城镇居民住房消费,规范个人住房置业担保行为,维护当事人的合法权益,依据有关法律法规的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称个人住房置业贷款担保,是指住房置业担保机构为个人向住房资金管理中心或银行申请购买住房的贷款提供保证,并承担连带责任的保证行为。

  第三条 承德市住房置业担保有限责任公司(以下简称担保公司)依法取得法人资格,按照有关法律法规和本办法规定,办理个人住房置业贷款担保业务工作。

  第四条 个人住房置业贷款担保,应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则。

  第五条 担保公司与住房资金管理中心和银行建立个人住房置业贷款担保合作业务的,双方应当签订合作协议。其主要内容:

  (一)被担保的主债权种类、数额;

  (二)保证方式;

  (三)保证期限;

  (四)双方的权利义务;

  (五)违约责任;

  (六)其他约定事项。

  第六条 个人购买自用住宅,向住房资金管理中心或银行申请贷款时,可以向担保公司申请个人住房置业贷款担保,并按规定提交有关材料。

  第七条 个人住房置业贷款担保申请人(以下简称申请人)应当具备下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)具有本市常住户口或有效居留身份证明;

  (三)有稳定的收入,能按期偿还贷款本息,无不良信用行为;

  (四)具有合法的购房合同;

  (五)所购房屋未设定他项权利;

  (六)已足额交纳购房首期付款;

  (七)法律法规规定的其他条件。

  第八条 担保公司受到申请人的申请后,对符合规定条件准备提供担保的,应当与贷款人签订担保合同,并为申请人提供担保证明。申请人凭担保证明到与担保公司有合作协议的住房资金管理中心和银行办理贷款业务。

  第九条 担保公司应当按规定评估申请人的资信。对资信不良的申请人,担保公司可以拒绝提供担保。

  第十条 个人申请住房置业贷款担保,应当按规定标准向担保公司支付担保服务费。

  第十一条 个人住房置业贷款担保需申请人办理房屋所有权证和房屋他项权利证的,可以委托担保公司办理,所需费用由申请人负担。

  第十二条 申请人向担保公司申请贷款担保的,须以本人或者第三人的合法房屋依法向担保公司进行抵押反担保。

  第十三条 房屋抵押应当订立书面合同。抵押当事人应当自抵押合同订立之日起30日内向房屋所在地的房产行政主管部门办理抵押登记。

  第十四条 房屋抵押权与所担保的债权同时存在。被担保的借款人依照借款合同还清全部贷款本息后,房屋抵押权终止。

  第十五条 变更抵押合同须经抵押人和抵押权人同意,签订变更协议。未签订协议前,原合同继续有效。抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日15日内,到原抵押登记机关办理变更或者注销登记。

  第十六条 抵押人办理抵押房屋保险的,应当将保险单正本移交抵押权人保管。房屋抵押期间,抵押权人为保险赔偿的第一受益人。

  第十七条 有下列情况之一的,担保公司应当在30日内为其担保的借款人偿还尚未偿还的贷款本息:

  (一)借款人连续四个月未按照合同约定偿还贷款本息的;

  (二)借款人在还款期限内死亡、宣告失踪或者丧失民事行为能力后无继承人、受遗赠人或监护人的,或其继承人、受遗赠人、监护人拒绝履行借款合同的。

  第十八条 借款人到期为按借款合同约定偿还贷款本息的,担保公司在代为偿还贷款本息后,有权依法向其追偿贷款本息。

  借款人违反个人购房贷款担保合同、抵押合同规定的,担保公司有权要求其履行合同,并按合同约定要求其支付违约金。

  借款人不偿还担保公司已代为偿还的贷款本息的,担保公司有权依法处置其抵押物,所得价款在扣除担保公司为代为偿还的贷款本息及发生的相关费用后,有余额的退还借款人,不足的向借款人继续追索,直至向人民法院提起诉讼。

  第十九条 借款人用作抵押的房屋被依法处置后,需由担保公司提供过渡住房居住的,借款人应当与担保公司建立租赁关系,租金根据市场价格议定。

  第二十条 财政、审计等行政管理部门按照职责分工,负责对担保公司的担保资金运作实行监督和检查。

  担保公司对运作担保资金应当确保资金安全和资产的保值增值。

  担保资金的管理按有关规定执行。

  第二十一条 担保公司工作人员玩忽职守、滥用职权,或者利用职务上的便利收受、索取他人财物,或者非法为他人提供担保的,由有关主管部门给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第二十二条 本办法适用全市八县三区。

  第二十三条 本办法由市住房委员会负责解释。

  第二十四条 本办法自发布之日起施行。


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债权人行使代位权中的几个问题

债权人的代位权是指债权人为确保其债权的受偿,当债务人怠于行使对第三人的财产权利而危及债权时,得以以自己的名义代替债务人行使财产权利的权利①。代位权是债的保全措施的一种,许多国家的民法典均有规定,如《法国民法典》第1166条规定:“债权人得以行使债务人的一切权利及诉权,但权利和诉权专属于债务人的,不在此限。”我国《合同法》第73条规定:“因债务人怠于行使到期债权,对债权人造成损害的,债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权,但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。”由于代位权不同于债权,又有别于单纯的债而产生的诉权,故在司法实践中,存在几个争议的问题,笔者拟就这几个问题,并简要说明自己的观点,以期抛砖引玉。
一、 债权人主张代位权的条件及责任。
债权人的债权和债务人的债权是否必须是同一性质之债?债权人的债权是否必须到期?债务
人怠于行使权利和可能损害债权人的债权的举证责任归谁?
按代位权的规定,债权人行使代位权以次债务人迟延履行债务而债务人又怠于行使到期债权,债权人有保全其债权的必要为条件。 而对于债权的性质,只要求债务人的债权是没有人身专属性的财产权,至于债权人的债权性质,债权人的债权和债务人的债权是否属于同一种类在所不问。 债权人的债权是否到期并不影响债权人行使代位权,只要有债务人怠于行使到期债权对债权人造成损害的事实即可。 债务人怠于行使到期债权是否会损害债权人的债权的举证责任应归债务人。应由债务人证明其怠于行使到期债权并不影响债权人债权,否则就应认定其怠于行使权利的行为损害了债权人的债权。因为,第一,债的关系成立之后,债务人的全部财产便成为债务履行的一般担保,债务人的财产在民法上称之为“责任财产”。责任财产的多少直接影响债权人实现债权可能性的大小,债务人怠于行使到期债权,将会导致责任财产的减少,对债权人产生了现实的或可能的损害;第二,债务人作为民事活动的主体,其信用总在不断的变动,作为相对方债权人很难了解债务人的信用变更情况,让债权人举证非常困难。从举证的难易程度来说,由债务人举证更合适,符合公平原则。
二、代位权的主张对象
为说明这个问题,我先做一个假设。甲对乙有10万债权,乙对丙有10万到期债权,丙对丁有10万到期债权,丁对戊有10万到期债权,在乙、丙、丁都怠于行使到期债权时,甲能否直接对丁或戊行使代位权?也就是说代位权只能向次债务人主张还是能向次债务人的债务人主张?从我国《合同法》第73条的文意理解,行使代位权的对象以次债务人为限,不得对次债务人的债务人行使代位权。但是我认为,应当允许债权人向次债务人的债务人代位行使请求权。因为,首先《合同法》只规定了代位权,对代位权实行到第几层并未作出强制性地限制;其次,更有利于保护债权人的债权,降低诉讼成本和债权实现成本;再次,有利于促进债的消灭,进而减少债的积淀,促进经济发展;第四,和国外的一些规定相衔接,如法国允许债权人行使债务人的一切权利及诉权,这样如果债权人行使了债务人的代位求偿权,就可以向次债务人的债务人代位求偿,即上述说的甲向丁代位求偿。
三、代位权行使对债权人的效力
代位权行使对次债务人来说,对债权人享有了其对债务人的抗辩权,代位权实现后,与债务人代位范围内的债消失。对债务人的效力与对债权人、次债务人的效力相对应,故在此仅谈谈代位权行使对债权人的效力。
债权人通过行使代位权取得什么权利?一种观点认为,债权人行使代位权只取得代受领权,代领次债务人交付的利益,代领后应将所得的利益交由债务人。行使代位权的债权人与未行使代位权的债权人处于同一法律地位,所以无权就代领的利益行使优先受偿权②。但我认为,债权人行使代位权的结果不仅取得了代位受领权,在代位受领而占有该利益的基础上,债权人还取得了抵销权、优先受偿权。如果债权人的债权在代领利益时是到期债权,债权可以主张抵销。如果未到期,而债务人有《合同法》第68条规定之情形的,可以要求债务人提供担保,否则对代领利益的交付行使不安抗辩权。赋予行使代位权的债权人以抵销及优先受偿权符合立法宗旨及市场经济要求。因为:
第一、从经济学的角度说,有一个“先来后到,鼓励勤勉”的问题,社会并不鼓励不劳而获和搭便车的行为。这一点和法律对权利规定的精神是一致的,权利尤其是债权是需要行使的,不行使往往会导致权利的丧失。所以无论从法律还是经济学的角度,对积极的自救行为应赋予积极的评价。
第二、从《合同法》第73条第二款的规定来看,立法上也给了行使代位权的债权人以优先受偿或抵销的权利,否则就没有必要规定代位权的行使范围以债权人的债权为限。因为仅仅从债的保全角度来说,如果债权人要将代位的利益交给债务人,且又允许其他债权人参加受偿的话,债权人代位求偿的范围越大越好,因为范围越大,债务人的责任财产越多,实现债权的可能性就越大。但是立法既然规定代位求偿范围以债权人债权为限,就说明立法也认为在该范围内债权人的债权已经得以保全了,即给了你代领财产的优先受偿权了,就不能超出范围行使代位权。
第三、赋予行使代位权的债权人以抵销权或优先受偿权与《合同法》第99条抵销权、第68条不安抗辩权立法精神相对应。债权人因行使代位权代领利益而合法的占有了债务人利益。基于合法的占有(准占有),如果债权人的债权已经到期,债权人可以主张抵销权,这样两个债的关系即因抵销而消灭,如果债权人的债权未到期,债权人同样可以基于占有(或准占有),对代领利益的返还义务行使不安抗辩权。(合同法上的不安抗辩权要求基于同一合同关系,但是我认为其核心理念是赋予债权人对债权的进行自我救济的一个途径,以便更有效的保护债权。)代位权行使的条件就包括债务人怠于行使到期财产权利而损害债权人的债权,这一点上和不安抗辩权行使条件相应,所以在债权人行使代位权取得债务人的利益时,就可以基于债权的自我救济主张不安抗辩权。
第四、赋予行使代位权的债权人以抵销权或优先受偿权并不违反债权的平等原则,因为法律上的平等追求的是形式和机会上的平等,而不是实质上的平等。并且,如果债务人是法人,行使代位权以外的债权人在行使代位权的债权人代领利益(或主张抵消权)之前可以通过申请破产之法律途径使自己的债权得以受偿。如果债务人不是法人,其他债权人可以另行向债务人主张,而不能分享积极债权人的工作成果。
代位权是一种民法上的形成权,是对债权人债的一种保全措施,目的是保护债权人的债权。所以我认为在解释代位权而产生的一些问题时,应从有利于债权保护,降低债权的实现成本,促进债的削灭的角度来进行。

注:① 江平.《合同法》.中国政法大学出版社 第250页
② 同上 第254页

北京市薪评律师事务所 叶星林律师
电话:(8610)64803398
(0)13701072448


深圳市人民代表大会常务委员会关于废止《深圳经济特区国有资产管理条例》的决定

广东省深圳市人大常委会


深圳市人民代表大会常务委员会关于废止《深圳经济特区国有资产管理条例》的决定

(2005年4月29日深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十八次会议通过)

  深圳市第三届人民代表大会常务委员会第三十八次会议审议了主任会议提出的《关于废止〈深圳经济特区国有资产管理条例〉的议案》,决定废止《深圳经济特区国有资产管理条例》。
  本决定自公布之日起生效。