自然人出租房屋需要办理工商登记么-------以一则案例作为分析对象

李红军


案情简介
原告：夏某，代理律师刘陈、李红军，四川东荣律师事务所。被告：攀枝花市东区工商行政管理局。

原告夏某出租房屋数百平米，被被告攀枝花市东区工商行政管理局（以下简称工商局）发现后，该局于2005年4月20日，作出攀工商东经处字[2005]21号行政处罚决定书（以下简称《处罚决定书》），认定原告从2003年起未经工商行政管理机关核准登记，利用私有房屋从事租赁活动，因此依据《无照经营查处取缔办法》第2条、第14条的规定，对原告处以60000元罚款。

原告不复，提起复议，复议机关攀枝花市工商局维持原处罚行为，原告提起诉讼，一审以与处罚行为相同的理由判决维持原处罚行为，原告不复提请上诉，二审判决以原处罚行为没有处罚法律依据为由，撤销一审判决并撤销原行政处罚行为。

本案争议的问题是：自然人出租房屋是否需要办理工商登记？

法律分析：

就现有法律规定来看，自然人出租房屋无需要办理工商核准登记，现简单分析如下：

首先、原告有权出租自己的私有房屋；

依照《城市房地产管理法》第53条、《城市私有房屋管理条例》第15条、《四川省城镇私有房屋管理实施办法》第20条以及《城市房屋租赁管理办法》第4条、第13条的规定，城镇私有房屋租赁实行登记备案制度。公民、法人或其它组织对享有所有权的房屋可以依法出租，签订、变更、终止租赁合同时候，应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案， 2003年7月15日《四川省人民政府关于取消第四批行政审批项目的公告》第191条已经取消了房屋租赁的核准。本案中，原告所出租的房屋系2003年合法购买并获得所有权的私房，因此，原告有权依照上述法律的规定出租，无须经过工商行政机关核准登记

其次、《无照经营查处取缔办法》第2条规定的无照经营行为必须以违反法律、法规要求办理营业执照的规定为前提，并非一切无照的经营行为都构成无照经营，经营行为本身不是判断是否需要办理营业执照的标准。

工商登记属于行政许可行为，依照《行政许可法》的规定，行政许可的设定与实施必须以公开的法律、行政法规为依据，因此判断是需要办理工商登记、领取营业执照需要有公开的法律、行政法规的明确规定，并非是经营行为就得办理营业执照。

就目前法规、规章的规定来看，只有国家工商局96年的《关于进一步加强房地产市场监督管理的通知》及2000年的《关于房屋租赁有关问题的答复》曾规定从事房屋出租经营的单位和个人，需要经工商行政管理机关依法核准登记，颁发营业执照后，方可开展出租活动，但这些规定已经在2004年被国家工商局废止，此外没有任何法律、行政法规规定个人出租房屋需要办理办理工商登记、领取营业执照。因此，就现有法律规定来看，没有任何法律设定了自然人从事房屋租赁活动的工商行政许可。因此，本案原告作为自然人出租自有房屋的行为没有违反任何法律、法规的规定，依照《无照经营查处取缔办法》第2条的规定，不够成无照经营，被告对原告实施行政处罚没有事实依据。

最后、被告实施的行政处罚行为没有合法的权限，属越权行为；

依照《城市房屋租赁管理办法》第8条、第32条的规定，国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作，省、自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管理工作，房屋租赁违法行为由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门对责任者给予行政处罚；依照公安部、建设部及国家工商行政管理总局等六部门联合发出的《关于进一步加强和改进出租房屋管理工作有关问题的通知》第2条规定，工商行政管理部门在加强和改进出租房屋管理工作中负责查处利用出租房屋从事的违法经营活动，查处、取缔非法房屋中介机构。依照这些法律规定，房地产管理部门是房屋租赁行为的主管机关。依照《工商行政管理执法依据》第3条以及《工商行政管理执法依据》第3条的规定，工商行政管理机关对于房地产租赁行为只能协管，无权实施行政处罚。

综上分析，本案被告针对原告的出租行为所作出的行政处罚没有处罚权限、没有执法依据，属越权行政行为，违反了《行政处罚法》第4条、第15条的规定，应予以撤销。

附：本案代理词参见李红军法律研习网 http://lawremark.icpcn.com
劳动部


劳动部关于进一步加强劳动定额定员工作的通知
劳动部



中央工作会议提出，要把加强企业管理与深化企业改革结合
起来，通过改革来加强管理，向管理要效益。为认真贯彻和落实中央工作会议精神，加强企业的基础管理和各项定额制度，现就进一步加强劳动定额定员工作通知如下：
一、当前劳动定额定员工作，首先要与企业提高经济效益的工作结合起来，建立健全劳动定额定员管理制度，做到用人有标准、劳动有定额，为企业科学合理地组织生产提供依据。其次要结合企业劳动工资制度改革，做好劳动定额定员标准的水平核定工作，为企业核定人员基数和确定
职工的工作任务提供依据，并准确反映不同岗位的劳动量和工作量，为企业进行岗位测评，签订上岗合同创造条件。
二、国务院企业主管部门当前要按照行业标准管理的要求，在清理整顿定额定员标准的基础上，做好现行标准的修订工作，以保证劳动定额定员行业标准的科学合理性。同时要根据当前改革和生产的需要，补充制定一批劳动定额定员行业标准，扩大行业标准的覆盖面。当前的重点是制
定二、三线人员的定额定员行业标准。
三、各地劳动部门当前应主要抓好劳动定额定员标准的贯彻执行工作。在贯彻劳动部等五部门《关于深化企业劳动人事、工资分配、社会保险制度改革的意见》（劳政字〔1992〕2号），补充企业缺员和撤离安置企业富余人员时，要以定员编制为依据，有行业标准的按行业标准执
行；行业标准水平偏低的，要参照同行业先进合理的水平，以及本企业历史最高水平进行核定；没有行业标准的，可以结合本地区的情况制定地方标准。各级劳动部门要在企业定额定员工作基础上做好劳动力的宏观调控工作。
四、应要求企业严格执行工时台帐管理和工时完成情况的统计分析制度，及时进行劳动定额定员的调整工作。企业可以按照国家规定，并参照行业标准制定本企业的劳动定额定员标准，做为贯彻执行国家标准和行业标准的补充。企业制定的标准根据本企业的情况可以高于行业标准的水
平。对于尚无行业标准的工种和岗位，企业可以先按本企业的情况制定标准。对目前尚未达到行业标准水平的企业，要督促其做出规划，争取尽快达到行业标准的要求。
五、各部门和各地区要按照《标准化法》的规定加强劳动定额定员标准化工作，发挥劳动定额定员标准化技术委员会的作用。各级劳动定额定员标准化技术委员会是技术监督部门委托劳动行政部门领导的技术工作组织，具有制、修订标准和宣传标准的双重职责。在加强劳动定额定员管
理工作中，要按照劳动行政部门的统一要求，充分发挥劳动定额定员标准化技术委员会的技术职能作用，在抓好制、修订标准的同时，也抓好标准的宣传贯彻工作。



1992年3月19日