甘肃省白银市人民政府


市政发〔2007〕63号


白银市人民政府关于印发白银市城镇住房共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法的通知

各县、区人民政府，市政府各部门，市属各企事业单位，中央、省在银有关单位：
《白银市城镇住房共用部位共用设施设备专项维修基金管理办法》已经2007年5月23日市政府第9次常务会议审议通过，现予印发，请遵照执行。


二OO七年六月七日


白银市城镇住房共用部位共用设施设备
专项维修基金管理办法

第一章　 总　则

第一条 为加强城镇住房维修基金管理，保证住房共用部位、共用设施设备安全，维护房屋所有人和使用人的合法权益。根据《物业管理条例》、建设部《住房共用部位共用设施设备维修基金管理办法》、《甘肃省城市房地产管理条例》和《白银市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施办法》的规定，制定本办法。
第二条 本市城镇规划区内建设的商品住房（包括经济适用房、集资房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备专项维修基金的缴存、使用和管理，以及房屋所有人、使用人和从事住房维修的单位，均应遵守本办法。
房地产、财政、建设、国土资源、工商、物价等部门按照各自职责，共同做好住房维修基金管理工作。
第三条 公用部位是住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是住房小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住宅销售价格的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、垃圾通道、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备用房等。
专项维修基金是业主和建设、开发单位缴存的，专项用于住房保修期满后的维修、更新和改造的资金。
第四条 商品住房和公有住房出售后应建立住宅共用部位、共用设施设备专项维修基金，保障住房维修。
拥有两个以上房屋所有权人的住宅、住宅小区内的非住宅和与住宅结构相连的非住宅的业主，应按本办法规定缴存专项维修资金。

第二章 维修责任

第五条 住房共用部位、共用设施设备的维修应遵循及时、安全、环保的原则。
第六条 超过保修期的商品住房共用部位、共用设施设备的维修责任由房屋所有人负责。
在保修期内的商品住房共用部位、共用设施设备的维修责任，按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定办理。
已出售的公有住房（房改房）、单位自管公有住房共用部位、共用设施设备的维修责任，由房屋所有人负责。
第七条 异产毗连房屋共用部位、共用设施设备的维修，按照《城市异产毗连房屋管理规定》的规定，由房屋所有人负责。
第八条 租赁房屋共用部位、共用设施设备的维修，由租赁双方依法约定维修责任。
第九条 拆迁范围内被拆迁房屋拆除后影响毗连房屋安全的，其共用部位、共用设施设备的维修责任，由拆迁人承担。
第十条 因使用不当或故意、过失造成住房共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人负责修复或承担赔偿责任。
第十一条 住房共用部位、共用设施设备维修责任一般应按照相关维修责任人住房建筑面积所占比例分担。
第十二条 住房共用部位、共用设施设备维修期间，房屋所有人、使用人、承租人和相邻人应给予配合，不得借故阻碍或妨碍。

第三章 　维修基金的来源

第十三条 住房共用部位、共用设施设备专项维修基金的来源：
㈠首期住房维修基金由建设、开发单位和购房人以购房款总额为基数，分别按下列比例缴存：
1、房改房由售房单位按售房款的20%（高层或带电梯房按售房款的30%）提取住房维修基金，并缴存至住房维修基金银行专户。
2、商品住房购房者按售房款的2%（高层或带电梯房为售房款的3%）向售房单位缴交维修基金，由售房单位统一缴存至住房维修基金银行专户。
房屋所有人在办理房屋权属登记时，应出具足额缴纳的维修基金票据。
3、建设、开发单位自用、出租商品住房的，在办理房屋权属证书时，应按同期售房价格或售房指导价格的2%（配备电梯房屋按3%）将维修基金缴存至住房维修基金银行专户。
本办法实施前，经政府主管部门批准，建设、开发单位将售房款全部用于经济适用房或廉租房建设的，维修基金可由房管部门从上市房改房的土地收益金中按规定提取，缴存至维修基金银行专户。
本办法实施前，购房人未缴存维修基金的，业主应自本办法实施之日起，每年按当时购房价的0.5%，连续四年将首次维修基金缴存至维修基金银行专户。
㈡直管公有住房的维修资金来源于房租收入；自管公有住房的维修资金由产权单位自行解决。
㈢业主利用房屋本体的共用部位、共用设施设备进行生产经营的，所得收益扣除必要管理成本后，主要用于补充维修基金，专项用于该幢房屋共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
㈣利用物业管理区域共用部位、共用设施设备进行生产经营的，所得收益应主要用于补充维修基金，专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造。
逾期未按本条第一项规定缴存维修基金的，应当自逾期之日起，按日加收应缴维修基金万分之三的滞纳金。
第十四条 已实行物业管理的住房，应由业主委员会或由其委托的物业管理企业按有关规定建立住房维修基金明细帐户。
第十五条 住房维修基金余额不足首次维修基金30％的，业主应主动续缴补足。已实行物业管理的小区，由业主委员会或委托的物业管理企业在一年内续缴补足。
维修资金的续缴方案由业主委员会拟订，提交业主大会决定，并由业主委员会具体实施。
第十六条 住房大修的，维修责任人可按《住房公积金管理条例》的规定，申请提取本人住房公积金账户存储余额或申请住房公积金贷款，解决维修资金。

第四章　维修基金的管理

第十七条 维修基金归属缴存维修基金的业主所有，按照统一缴存、专户存储、专款专用、业主决策、政府监督使用的原则管理。
第十八条 房地产管理部门是住房维修基金的主管部门，负责住房维修基金的缴存、核算与管理。
业主缴存的维修基金分幢设帐，按业主分户核算，并以房屋门号设分户帐，记载分户帐的缴存、使用、结存等情况；建设单位、公有住房售房单位缴存和提取的首次维修资金及业主所得收益，应当按物业管理区域或房屋单独列帐。
第十九条 业主转让房屋的，结余的住房维修基金不予退还，随房屋所有权同时转移，由受让人向原业主支付，双方另有约定的除外。

第五章　维修基金的使用

第二十条 业主大会成立前需要使用维修基金的，由物业管理企业或相关业主根据维修项目提出维修基金使用方案，经全体业主或三分之二有表决权业主通过，并报房地产行政主管部门备案后，由银行将所需资金划转到物业管理企业或维修单位。
业主大会成立后需要使用维修基金的，由物业管理企业提出维修基金使用方案，经业主大会通过，报房地产行政主管部门备案后，由银行将所需资金划转到物业管理管理企业。
第二十一条 维修基金不足的，其差额部分由维修责任人按建筑面积比例分担。
尚未建立住房维修基金的，维修费用由维修责任人按住房建筑面积比例分担或由维修责任人自行协商解决。
第二十二条 维修基金的使用条件、程序另行制定。

第六章　维修工程的管理

第二十三条 市、县区房地产管理部门应对本行政区域内住房共用部位、共用设施设备的维修进行督查，督促维修责任人及时维修。
第二十四条 已实行物业管理的区域，业主委员会应与物业管理企业签订书面协议，明确约定住房共用部位、共用设施设备的维修事项。
未实行物业管理的区域，维修责任人可以委托具有维修资质的专业维修单位负责住房共用部位、共用设施设备的维修。
第二十五条 从事房屋修缮业务的单位应具备维修资质，不具备维修资质的单位，不得从事房屋修缮业务。
第二十六条 中修以下的维修工程应遵循以下规定：
㈠应先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。
㈡工程竣工后，按照《房屋修缮工程质量检验评定标准》的规定，组织质量检验评定。检验评定不合格的，不得交付使用。
㈢实行质量保修制度。质量保修的内容和期限，应在维修合同中载明。
第二十七条 中修以上的维修工程应按以下程序办理：
㈠由相关维修责任人或房管部门（已实行物业管理的，由业主委员会或其委托的物业管理企业）提出维修建议，并征得维修工程涉及维修责任人的同意；
㈡维修责任人和物业管理企业签订维修委托协议；
㈢被委托的物业管理企业编制维修资金预算；
㈣维修责任人筹集维修资金；
㈤被委托的物业管理企业与房屋修缮单位签订维修工程合同；
㈥工程竣工验收；
㈦工程决算应接受维修责任人的监督或根据维修责任人的要求，接受具有相应资质的中介组织的审计。

第七章 　罚　则

第二十八条 挪用维修基金的，由房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额两倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修基金情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第二十九条 房地产主管部门挪用住房专项维修基金的，由上级主管部门追回挪用的住房专项维修基金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
第三十条 住房专项维修基金专用票据的购领、使用、保存、核销，违反规定的，按照《财政违法行为处罚处分条例》的规定处理。
第三十一条 当事人对行政处罚不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第八章　 附 则

第三十二条 本办法由白银市房地产管理局负责解释。
第三十三条 本办法自发布之日起实施。


理顺声讯台、电话运营商与电话用户间的法律关系

网易科技讯 1月24日消息，一位姓金的网通用户向网易科技表示，称公司电话被“响一声就挂”电话诈骗，电话号码为“96229***”，仅七秒钟通话话费高达280元。网络有歌谣称：电话铃声响起，骗子开始耍你，一响就断少见，号码陌生难辨；打回才知不对，手机已被吸费，几十上百不等，骗子屡屡得逞……可见吸费诈骗波及范围之广。据公安局统计，仅2007年，北京市就发生利用通讯工具进行诈骗的案件2500余起，涉案总价值人民币4900余万元。而电话吸费诈骗与打电话、发短信、改号等行骗方式成为报案律最高的四大类。
长期以来，声讯台屡屡被消费者投诉，有网友指出“有几家真正地为消费者提供健康优质的服务？都在像蚊子一样，把其毒针刺向青少年们的身心，吸着家长的血，放出罪恶的毒素。”（久泰平《查处“问题声讯台”刻不容缓！》2006-07-27）
为了理顺声讯台、电话运营商与电话用户间的法律关系，我们需要对三者的概念进行界定。声讯台是通过电话(包括固定电话和移动电话)为电话用户提供信息服务并收取声讯服务费的企业；电话运营商是为电话用户(含声讯台以及其它企业)提供通讯服务的企业；电话用户是指享用电话运营商提供的通讯服务并支付通讯费的被服务者，或者享用声讯台服务并支付声讯服务费的被服务者，前者我们称其为单纯的通讯消费者，后者我们称其为声讯和通讯双重服务的消费者，因为其在享受声讯服务的同时还在享用电话运营商提供的通讯服务。
电话运营商与电话用户之间存在着固定的合同关系，即电话运营商为电话用户提供通讯服务并收取相应通讯费用，电话用户享受通讯服务并支付通讯费用；声讯台与电话运营商之间也存在固定的合同关系，即电话运营商以电话通讯为介质给声讯台提供声讯服务平台，电话对于声讯台来说既是通讯工具也是它向电话用户提供声讯服务的设备！电话运营商同时受声讯台委托代收声讯服务费用。做为电话用户，当他仅将自己的电话用来与其他电话用户（包括声讯台）沟通时，他只是个纯粹的通讯消费者，他与声讯台并未建立基于声讯服务与被服务的合同关系，当他知道并愿意接受声讯台服务时，他与声讯台之间才建立了服务与被服务的合同关系，这时他应支付的费用包括声讯台的服务费，同时还包括电话运营商为他提供的通讯服务费用。一般而言，消费者与声讯台之间的合同关系是不确定的，而是即时发生的。通常，只要消费者向声讯台打进电话，声讯台和电话运营商即认定消费者与声讯台之间的服务与被服务合同关系建立。
依照合同法规定，民事主体权利义务关系的形成基于合同关系的确立，这种合同既可以是书面的，也可以是口头的。而任何合同的订立，至少要经过两个步骤，首先由要约人发出要约，如果受要约人完全接受要约人的要约，那么他需以书面或实际行为对要约人表示承诺，此时合同成立，要约人与承诺人建立合同关系。
据此，如果声讯台将电话打进电话用户诱使电话用户回拨，电话用户在不清楚回拨电话为声讯台电话的情况下，将电话回拨给声讯台而声讯台又未声明其为声讯台且未告知收费标准的情况下，我们能说声讯台与电话用户之间已经建立了声讯服务的合同关系吗？答案是否定的。因为这时，电话用户只把该声讯台电话视为一般的通讯工具而不是服务手段，也就是说，他只知道他所拨打的电话是与他人进行正常的通讯联络，享受的是通讯服务而不是声讯服务。因此，他与声讯台之间显然没有形成双方合意的服务与被服务的合同关系。
通过上述分析，我们可以看出，声讯台向电话用户提供的声讯服务与电话运营商向电话用户提供的通讯服务混在了一起，电话用户在向声讯台拨打电话时可能认为拨打的是普通电话，但声讯台和电话运营商却认定电话用户享受了声讯服务，使得声讯台、电话运营商和电话用户之间的服务与被服务关系变得异常复杂！声讯台与电话运营商之间的代收服务费协议，致使声讯台能够从电话用户那里轻而易举地得到声讯服务费用，而不管它是否真的提供了声讯服务。这种怪诞的运作模式，为声讯台吸费、骗取电话用户的声讯服务费提供了极大的方便。
那么，我们如何来判断电话用户与声讯台之间建立了服务与被服务的合同关系呢？第一，电话运营商在用户拨打声讯台时，有义务告知电话用户，其拨打的是声讯台，而且必须告知收费标准，如果电话用户愿意继续与声讯台保持通话则可确定电话用户与声讯台之间建立了服务与被服务的合同关系；第二，电话用户必须与声讯台保持最低限度的联络时间，才能认定电话用户享受到了声讯服务，比如我们可以将用户拨打声讯台前一分钟或一分半钟时间不计入声讯服务时间。如果无此限制，电话用户可能在未享受声讯台任何服务的情况下支付声讯服务费，比如北京某企业拨打的“96229***”，仅七秒钟即产生了280元声讯费，我们实在难以想象在七秒钟内这个企业能享受到声讯台的什么服务？第三、如果电话用户经常拨打声讯台并且每次都拨打时间较长，电话运营商应当及时提醒用户电话是否有可能被盗打，因为只有电话运营商有这种监控能力。对于被盗打的电话，其损失的承担应区分情况而由声讯台、电话运营商或电话用户承担，而不是一概由电话用户承担。第四、未成年人拨打声讯台时，因为未成年人不属于完全的民事行为能力者，其拨打声讯台也不能认定为电话用户与声讯台之间建立合同关系。但如何才能证明电话用户拨打电话者是未成年人呢？这仍然要由声讯台提供证据，因为他们应当提供其向电话用户提供服务的证据，比如录音，无论从打电话者的声音或是声讯台提供的服务内容，我们都不难判断拨打电话的是否成年人。
按照上述判断标准，如果声讯台与电话用户之间的声讯服务合同成立，是否就意味着电话用户必须向声讯台支付声讯服务费呢？不一定，那要看他是否履行了这份声讯服务合同。正如平常的经济交往一样，合同成立并不意味着合同履行，违约、不完全履行还有单方撕毁合同者大有人在。那么，凭什么说声讯台与电话用户的服务合同一成立就让电话用户履行付款义务呢？难道合同的成立就意味着声讯台履行自己义务了吗？
从上述分析我们不难发现，电话用户与电话运营商之间存在着通讯服务与被服务的合同关系，电话运营商为电话用户提供通讯服务，电话用户向电话运营商支付通讯服务费用。但是，电话用户与声讯台不一定建立服务与被服务的合同关系，那怕电话用户曾经拨打了声讯电话；进一步讲，即使电话用户与声讯台之间的服务合同成立也并不表明声讯台履行了服务合同。在此情况下，电话用户因没有享受到声讯服务，因而没有义务向声讯台支付声讯服务费用。电话运营商在电话用户与声讯台之间没有服务与被服务关系的情况下，代替声讯台收取电话用户声讯服务费，于法无据，于理不通！
目前，电话用户之所以必须向电话运营商交纳声讯费用，是因为他迫于无奈。他无法证明自已的清白，他无法证明自已没有拨打声讯台，他更无法证明他没有享受声讯台提供的服务；他甚至不知道声讯台和电话运营商是不同的两个企业，他更弄不清电话运营商收取的通讯费与声讯台收取的声讯服务费不是一回事儿，他只知道这都叫电话费！他害怕自己的电话会因为拒交费用而停机，他还怕因拖欠这些费用而多交更多的滞纳金。所有这一切，都基于电话运营商与声讯台之间的代收服务费协议。然而，他们之间的协议与电话用户有何相干？如果说相干的话，那也仅仅是因为用户在拨打声讯台时，同时享受了电话运营商提供的通讯服务，用户的电话在产生声讯服务费的同时产生了通讯费，仅此而已！
电话运营商虽与声讯台之间签有代收声讯费的协议，但这种协议对于电话用户并无约束力。电话用户仅有义务向电话运营商支付正常的电话费而不应包括声讯服务费，电话用户有权拒交这种费用。如果声讯台认为他向电话用户提供了声讯服务，那么他可以直接向电话用户收取，或者通过司法途径解决，同时他有义务向司法机关提交他向电话用户提供了服务的证据，负有不可推卸的举证责任。
理顺了电话用户与声讯台、电话运营商之间的法律关系，我们即可弄清楚自已是否真的与声讯台之间建立了服务与被服务的合同关系，同时还知道电话运营商代替声讯台向我们收取的声讯服务费是我们可以拒交的。如果必须要交的话，最好由声讯台来拿，同时他必须证明他为您提供了声讯服务。如果电话运营商因为用户拒交声讯服务费而停机，我们可以违约为由将电话运营商送到法庭上去。如此，我们的电话将会变得十分安全，不会再产生莫明其妙的巨额费用。

杨德寿
2008年2月11日
ydsmbag@sina.com
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摄影作品集锦：http://yangdeshou.bababian.com